不動産仮差押としての強制執行

不動産に対する仮差押えの執行方法として、強制管理はどのようにして行なわれるのでしょうか。そして仮差押命令の登記簿記入の方法によるのとどのような差異があるのでしょうか。不動産を対象とする仮差押命令の執行方法には、当該不動産の登記簿に裁判所の嘱託によって仮差押命令を記入する方法と、当該不動産に対し強制監理をする方法とがあります。仮差押登記執行は不動産執行、つまり不動産の強制競売または強制管理による執行を保全するために、当該不動産そのものの処分を禁止するもので仮差押命令が登記された後の債務者の売買、贈与、担保権、賃借権の設定等の処分行為が、仮差押債権者に対抗できなくなるのです。しかし、債務者が当該土地を利用して収益をあげることはなんら妨げられません。これに対し強制管理は債務者について当該不動産の処分のみならず収益の処分をも禁じて、裁判所の任命する管理人に収益を換価取立てさせ、管理人が債権者のためにこれを供託するのです。債権者はこの二つの執行方法のうち、いずれか一つを選択することも、両者を同時に、または、順次競合して選択することもできます。

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仮差押えの執行としての強制管理に適する事例というのは、仮差押債権者が債務名義を取得し強制執行を開始するまでに当該不動産がなんらかの理由で滅失することが予想されるとき、当該不動産がその価格以上の金額の債権を担保する抵当権先取特権を負担しているので売却代金をもってしては剰余金を生じる見込みのないとき、あるいは、譲渡禁止の不動産、地主の承諾がなくて借地権の譲渡ができない借地上の建物等の場合です。また、そのような場合でなくても、最近多く建築されている貸ビル、貸マンション等は賃料が相当多額になるのでその利用が図られてよい。また、これを不動産の収益を内容とする債務者の賃料債権に対する仮差押えと比較すると、賃料債権の仮差押えでは第三債務者が債務者に対する支払いの禁止を命じられるだけであるのに、強制管理では管理人が不動産の取益を取得して供託するのであるため、あたかも、債権の差押えにおいて換価手続としての債権取立がなされ、取立金が供託されるのに近いような状態にまで執行がなされることになり、債権者にとって有利な執行方法といえます。債権者にとりて仮差押執行のための強制管理にはこのような有利な点があるにもかかわらず、実際に行なわれることはきわめて少なく、その理由は次のようなものであると考えられます。つまり、不動産の収益金はその競落代金にくらべれば少ないにもかかわらず、租税その他の公課を控除し、また管理の費用を弁済し残額があるときは各債権者に配当しなければなりませんが、強制管理手続では有名義債権者しか配当加入できないといっても、債務者には公正証書を有する他の債権者がいるのが通常であるため、強割管理を申し立てた債権者にとっては自己の債権の満足がなかなか得られないことになります。また、仮差押えの被保全債権額に相当する金額が管理人によって取り立てられ供託されると、強制管理の取消決定をなしうると解されますが、そうなると管理人は当然いなくなり供託金の取戻請求権は債務者に帰属することになるので、強制監理開始決定と同時になされた不動産差押えの効力は収益の代償物としての供託金取戻請求権のうえに当然に及んでいるものと解されるため、債権者は債務者の供託金取戻請求権を差し押えていることになります。ところが、強制執行において平等主義をとる現行法のもとでは債務者の取戻請求権に対する債権者の差押えが他の債権者に優先する効力を有するものとは解し難く、したがって、他の債権者しかも無名義の債権者までも、債務者の供託金取戻請求権に対しては差押えまたは仮差押えをかけてくることが十分に予想され、かくては、債権者の取り分は大いに害されることになるわけです。
仮差押え執行のための強制管理の申立ては不動産所在地の地方裁判所に対して行なう仮差押命令の中立ては不動産所在地の地方裁判所または本案の管轄裁判所にするので、仮差押命令の発令裁判所と執行裁判所とが管轄を異にすることがあります。債権者が仮差押登記執行のほかに強制管理による執行を行なう場合には、強制管理の申立自体が仮差押え命令を言渡し、または申立人に命令を送達したる日より一四日の期間以内であることを要します。
仮差押執行のための強制管理の申立てが適法になされると、裁判所は当該不動産につき強制管理決定正本が債務者に送達されると差押えの効力が生じます。しかし、裁判所は強制管理開始の決定をしたら、職権によって当該不動産の強制管理申立記入の登記を嘱託するので、この強制管理申立記入の登記がこの送達前になされたときは記入のときに差押えの効力が生じます。しかし、裁判所は強制管理開始の決定をしたら、職権によって債務者は当該不動産の強制管理申立記入の登記を嘱託するので、この強制管理申立記入の登記がこの送達前になされたときは記入のときに差押えの効力が生じます。
これによって債務者は当該不動産を管理人に引き渡すべき義務を生じ、かつ不動産から生じる収益を処分したら、あるいは、第三者から収益を取り立てたりすることを禁止されます。不動産から生じる収益とは債務者所有の不動産から直接生じる果実ですが、すでに収穫した天然果実やすでに期限の到来した法定果実であっても、その特定性を維持しているかぎりこれに含まれますが、売却した未分離の果実や差押え前に債務者が受け取った前払い賃料は含まれません。しかし、当該不動産を利用して債務者の経営する企業から生じる利益は強制管理の目的となりません。債務者に対し取益を給付すべき義務を負う第三者に対し決定正本が送達されると、第三者は以後管理人に給付しなければならず、これを債務者に給付しても管理人に対してさらに弁済しなければなりません。しかし、第三者に対しては管理人への支払いを強制しえないため第三者が任意に支払わないときには、管理人が第三者に対し支払いを求める訴えを提起することになります。不動産仮差押えの申請をした債権者は、仮差押執行として強制管理のみを申し立てることもできますが、不動産仮差押えの申立てをうけた裁判所が不動産仮差押命令を発するときには、申立てとともに不動産執行保全のためにする不動産仮差押登記執行の申立ても黙示的になされているものとみて、登記嘱託するのが実務の慣行的取扱いとなっているので、仮差押えの申立てをするときに強制管理のみを申し立てるときはそのことを明らかにする必要があります。強制管理だけで債権保全の目的を達しうるならば、被保全債権額の一○○○分の四もかかる不動産仮差押登記のための登録免許税が節約できることになります。
管理人は裁判所によって任命され債務者から当該不動産の引渡しをうけて不動産の管理、収益に必要な一切の行為、例えば土地や家屋を賃貸して賃料を取り立てること、あるいは他人を使用して管理の目的たる耕地を耕作して取益をあげることなどをなしうりますが、これは自己の名において、管理収益をするのであって国家の執行権を行使するのではないので執行機関ではありません。管理人は通常債権者の推薦した不動産管理会社、弁護士またはその執行官がその承語を得て任命されています。報馴は裁判所の定めた一定の基準額によって支給されていますが、取り立てた収益の大体一割前後といわれます。管理人は不動産の収益からその不動産の負担すべぎ租税その他の公課を控除し、また管理費用を支払った残額を、仮差押えの被保全債権額に達するまで供託するのです。供託書は裁判所に提出して保管してもらうのが通例です。管理人は毎年収益に関する計算書を各債権者、債務者および裁判所に提出して計算関係を報告すべき義務があります。
仮差押えの被保全債権額に相当する金額が供託されたときに、債務者は当然に当該不動産についての使用収益権を回復するかについては、民事訴訟法には格別の視定がありませんが、強制管理開始決定によって裁判所は第三者に収益を管理人に交付するよう命じているので、強制管理が取り消されるか、停止されないかぎり債務者の権利は復活しないものと解されます。その場合に裁判所が強制管理の取消決定をなしうるかどうかについては説が分かれています。積極説は不動産執行の通則として民訴法六四○条三項の規定がとくに設けられていることを根拠にして、強制管埋は、たとえ仮差押執行としてなされるときであっても、民訴法七五二条によって所要の修正をうけるほかは、七○六条ないし七一六条の全文が適用され、取消決定によって完結すべき一個一連の手続であり、民訴法七一六条二項の弁済を受けたるときは民訴法七五二条との関係上、弁済を受けるに足りる全額の供託をしたるときと読み替えるべしとするものです。これに対し消極説は民訴法七四八条により仮差押執行としての強制管理は、同法七五二条によるほか七○六条ないし七一六条を準用してこれを行なうべきものとし、七一六条二項については積極説のような読み替えをせず、同条同項の準用を拒否して強制管理の取消決定はなしえないとするのです。被保全債権額に相当する金額が供託された以上、強制管理の目的は達したというべきであるため、積極説が相当です。
仮差押債権者は本案の債務名義を取得した後に、本執行としての不動産の強制管理の申立てをすると、裁判所はあらためて強制管理開始決定をすることなく、この申立てを仮差押事件に記録添付します。これによって仮差押執行のための強制管理は当然本執行に移行します。法律は重複を避けるために保全の目的を害しないかぎり、できるだけ仮差押えの執行行為を本執行の最初の段階たる執行行為と一致させこれを利用するようにつとめているのですが、仮差押えの執行としての強制管理は収益金を供託することを除くと、本執行の強制管理と異なるところはないので、前者の手続をそのまま利用しようというのです。実際の手続としては、管理人が裁判所の保管している供託書の返還交付をうけて民訴法七一四条にもとづき配当手続を実施することとなります。

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