登記しないと第三者に対抗できない

民法では176条において、物権変動は登記を備えなくても意思表示のみによって有効に成立するとし、他方177条において、物権変動は登記を備えないと第三者に対抜できないとしています。そこで意思表示のみによって物権変動が有効に成立していることと、登記を欠いた場合に第三者に主張できないという関係をどのように説明づけるかが問題になります。いわゆる対抗問題であり、これは二重譲渡の場合に典型的な形で表れます。例えばAがBに不動産を譲渡し、Bに登記を移転する前にAは同一不動産をCに譲渡した場合どうなるかの問題です。この場合、Cに譲渡して同時に登記も移転した場合にはCが勝つことになります。登記ある者が優先することになる訳で、このことについては異論はありません。ただこの点につき、BがAのCに対する譲渡行為前に代金を支払ったような場合には、すでに不動産の所有権はBに移転し、Aは無権利者であるために、Cは所有権の譲渡を受けることができないことになり、Cの登記は無効ではないかという疑問が生じます。この疑問に対しいかに説明するかにつき様々な見解が示されています。

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債権説では登記を備えなければ当事者間に物権変動の効果は生じなく、ただ債権的効果を生じないにすぎないとする説です。この説では民法が登記を物権変動の成立要件とせず対抗要件とした趣旨に反します。
相対的無効説では登記がなくても当事者間においては物権変動を生じますが、第三者との関係においては物権変動は生じないとする説です。この説では第三者から効力を認めるのは差し支えないとしますが、第三者の承認によって有効となるのはおかしいとの批判がなされています。
否定説では登記を備えなくても当事者間および第三者間においても物権変動は効力を生じますが、登記を備えていないときは、第三者の行為によってそれが否定されるとする説です。
不完全物権変動説では登記を備えなくても当事者間および第三者との関係においても物権変動を生じますが、登記を備えないかぎり、排他性を備えた完全なものにはならないとする説です。この説は意思主義をとる民法の立場に反するとの批判がなされています。
公信力説では近年有力に説かれている説で、公示制度を採用すれば、必ず公信力がついてまわるために、対抗要件などという伝統的な言葉にとらわれず、第二の譲受人Cが善意、無過失の場合にのみ第一の譲受人Bより先に登記をすれば、第一の譲受人BはAとの行為によって完全に権利を取得しているが、Cとの関係では相対的に権利を失うことになるとする説です。いずれの場合でも登記を先に完了した者が勝つという結果になることの理解が必要とされます。

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