不動産物権変動の対抗要件

不動産物権の変動では、意思表示だけで効力を生じます。例えばA・B間で不動産の売買をした場合、その意思表示だけで所有権はAからBに移転します。しかし、それだけで当事者以外の第三者Cに対してもその効果を主張できるとするのでは取引の安全を害することになります。そこで民法では登記なくしては第三者に対抗できないとしています。いわゆる公示の原則の表現です。
登記とは、不動産登記法の定めるところに従い、土地登記簿・建物登記簿と称する公簿に不動産物権の所在や変動を明らかにするために一定の事項を記載することです。登記は、当事者以外の者より物権変動を明確に認識することが難しいことから生じる第三者の不測の損害を避止することを目的とします。つまり、当事者間においては、意思表示さえあれば物権変動の効力を生じるのですが、登記を経ていない物権変動は第三者に対して、主張できないことになるわけです。登記の表象する物権変動が有効に存在しないときは、登記は無効であって、その対抗力を生じません。登記には公信力が認められていないからです。しかし、無効な登記でも存在する限りは、反証のないかぎり登記の表象する物権関係は一応は有効なものと推定されます。これを登記の推定力といいます。

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登記は現時の不動産物権関係を表示するものです。現在の不動産物権関係に至る経過や物権変動の発生原因などの表示は登記に必須なことではありません。例えば贈与原因であるのを売買原因でなした登記や、いわゆる中間省略登記は、登記自体としては有効であると解されています。ただ贈与原因や中間者が明らかになったときは課税の対象となります。
原則として、不動産物権は登記を必要とします。不動産登記法は不動産所有権、地上権、永小作権、地役権、不動産先取特権、不動産質権および抵当権を登記すべきものとしています。空中、地下の空間利用を目的とする区分地上権も登記できることになっています。特別法上認められた不動産上の物権、特に抵当権について特別に登記すべきことの定めがあります。占有権、留置権、一般先取時権及び入会権は、不動産に関する物権ですが、その特殊な性質上登記を必要としません。この他、民法上、賃借権及び不動産買戻権は登記をすることが認められており、特別法上、動産物権につき登記を要するとしているものがあります。
民法では不動産に関する物権の得喪および変更を登記するものと定め、これに応じて不動産登記法は、前述の登記を要する権利の設定、移転、保存、変更、処分の制限又は消滅について登記をなすべきことを定めています。これを登記事項といいます。一切の物権変動につき登記を必要とするようにみえますが、それを生じた原因が何であるかに拘わらず、全て登記しなければならないかについて学説が分れています。物権変動が当事者の意思表示によってする場合にのみ登記が必要であるとする制限説と、あらゆる物権変動について登記を必要とする単純無制限説を両極として様々な見解がみられます。
現在では原則として物権変動には登記を要するとされ、実際上登記を不要とする場合があれば、例外的に登記を要求しないとする修正無制限説と、原則として物権変動には登記を要するが、対抗問題を生じない場合には登記は不要であるとする対抗間題限定説が有力です。判例では当初、意思表示による物権変動に限り登記を要するとする制限説をとりました。のちに明治41年の大審院連合部判決で従来の判例を変更し、無制限説をとりました。登記は第三者の保護、取引の安全を目的とするものであるために、第三者に不測の損害を生じさせる恐れのある物権変動の全てについて登記を要求する限定無制限説の見解が妥当です。

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