不動産の一括売却

強制執行または担保権の実行の方法としての売却において、複数の財産を一括して売却に付し、同一人に買受けさせることを一括売却といいます。不動産にあっては、その形状、構造、機能、位置などからみて、一括して売却するのが合理的であり、したがって個別に売却する場よりも高価に売却できることがあります。建物をその敷地から独立した不動産とする日本においては、特に一括売却の必要性が大ですが、民事執行法以前には、直接これに関する規定がなく、解釈にすべてが委ねられていたために、その性質や許容の要件等について不明確な点が多くありました。このような事態に鑑み、民事執行法は不動産の一括売却に関する規定を創設し、また民事執行規則は動産の一括売却についても規定を置くに至りました。これらの立法によって、旧法下での一括売却をめぐる間題のいくつかは解決されることになりました。

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執行裁判所は、相互の利用上不動産を他の不動産と一括して同一の買受人に買受けさせることが相当であると認めるときは、これらの不動産を一括して売却することができます。その一括売却される不動産を差押えた債権者が異なるときでも、また不動産の所有者が異なるときでも、強制競売の開始決定のなされた不動産である限り、かつ、同一買受人に買い受けさせるのが相当である限り、一括売却の方法を選択することができます。ただし、一個の申立てにより強制競売の開始決定がされた数個の不動産のうち、あるものの最低売却価額で、各債権者の債権および執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合には、債務者の同意があるときに限って一括売却が認められます。債務者の同意を要するのは、この一括売却が一種の超過売却になるからです。旧法下の解釈では、数個の不動産の一部の売得金で各債権者に弁済し執行費用をも償うことができる場合には、一括競売は許されないと解されており、債務者が一括競売を希望するときでもこれを認めないとする判決もみられました。超過売却が禁止されるのは、債務者を保護するためですが、一個の不動産が売却される以上、他の不動産も一括して売却される方が債務者にとって有利であることもあるために、債務者が一括売却を希望しても、絶対にこれを許さないというのは行きすぎであり、民事執行法の立場が妥当です。一括競売に付してよいための要件を欠くのに、一括競売による旨の決定がなされたときは、売却不許可事由となります。
一括売却をすることに決められたときは、その最低売却価額は、全部の不動産を一括し包括的に評価して決めるべきですが、法律はその他に各不動産ごとに最低売却価額を決定することを予定しています。一括売却をするときは、入札期日の公告中に、一括売却する旨を記載しなければなりません。一括売却がなされた場合において、各不動産ごとに売却代金の額を定める必要がある場合があります。例えば競売不動産上の各担保物権者への配分額を決定しなければならないときや、担保提供者への返還金額を決定する必要があるときや、各不動産に対する執行債権者や配当要求債権者が異なり、その配当額を決定しなければならないときなどに、その必要性があります。旧法下の解釈では、このような必要性があるときには、一括競売は許されないという見解が有力であり、実務では、純然たる一括競売に代えて、数個の不動産のいわゆる抱合せ競売、各個の不動産につき各別に評価してそれぞれの最低競売価額を定めた上、競買人に各物件の競買価額を定めた上でその合計額を示させ、合計額の最高価額の申出人にそれらの不動産を同時に競落させる方法で競売することによって、この場合に対処しようとする取扱いもなされていたようです。民事執行法は、各不動産ごとに売却代金の額を定める必要があるときは、その額は、売却代金の総額を各不動産の最低売却価額に応じて案分して得た額とします。各不動産ごとの執行費用の負担についても、同様とすると規定することによって、この間題の立法的解決をはかりました。
執行官は、売却すべき数値の動産の種類、数量等を考慮してこれらの動産を一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるときは、これらの動産を一括して売却することができます。例えば旅館や料理店の什器一式のように、ひとまとめで利用される物や、大量、同種の商品のようにまとめて処分するのが相当である物などが一括売却の対象となります。旧法では一括売却に関する明文の規定がなかったので、執行官の裁量で行なえるのか、裁判所の特別換価命令を要するかについて見解や取扱いが分かれていましたが、民事執行法は、執行官の裁量で行えることを明らかにしたのです。

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