マンションの騒音と管理組合

分譲マンションの共同生活様式の中では、自分勝手な生活をすれば、全体として住みにくくなることは目に見えています。民法では境界付近の建築物、井戸、下水溜、廁坑などについて、境界線から一定距離を置くことを義務づけるなど、相隣関係にある土地所有権の行使に制限を加えてきました。しかし、それは分譲マンションのように共同生活をする建物内の相隣関係を規律するには役立ちません。建物の区分所有等に関する法律は、こういう新しい型の建物所有関係を規律するために制定された法律ですが、区分所有者相互間の建物の使用方法については、区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないと定めています。

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建物の使用に関し共同の利益に反する行為がどのような行為か、具体的な定めはありません。管理組合の規約などであらかじめ禁止する事項を具体的に例示するなど、共同の利益に反する行為の内容を明確にしてトラブルを避けるように努力すべきです。
区分所有者は、そのマンションの区分所有者になると、当然にマンション管埋のための全員加入の団体の構成員になります。この団体を一般に、管理組合と称してい ます。この団体が区分所有建物の管理の主体です。この団体は、集会を開き、規約を定め、管理者を選んだりします。
管理者というのは、組合を代表し、業務を執行する者のことで、通常理事または理事長といわれる役職がこれに該当します。具体的な管理業務は管理会社に委せたり、管理人に手伝わせたりすることもできますが、管理の主体はあくまで区分所有者の団体です。また管理組合という名の組織ができていないマンションでも、一定割合の区分所有者が集会を招集し、理事を定め、管理者を選任することはできます。
規約は、区分所有者全員が守るべき事項を定めたもので、その設定、変更には集会を開き、区分所有者および議決権のそれぞれの4分の3以上の賛成が必要です。各議決権の重さは、規約に別段の定めがなければその区分所有者の共用部分に対する持分割合に比例します。
区分所有者は、法律で、建物の使用に関し、共同の利益に反する行為を禁じられています。したがって、規約に定めがなくても、共同の利益に反する行為をしてはいけないこととなります。共同の利益に反する行為としては、第一に、勝手に外壁を壊して換気装置をつけるなど、建物保全の面から妥当性を欠く行為、第二に、居住用建物で居酒屋経営など、建物使用方法の面から妥当性を欠く行為、第三に、異常な騒音、振動、悪臭を発生させて他の居住者に迷惑をかけるなど、居住方法の面から妥当性を欠く行為などが考えられます。
第三の行為は、プライバシーの侵害や生活妨害などの行為で、民法の不法行為の面から見ると被害の程度が受忍限度を超えるかどうかという間題になりますが、区分所有法上、共同の利益に反する行為で被害を受けた区分所有者は、違反区分所有者に対して、規約の有無にかかわらず、違反行為をやめるよう勧告し、差止請求や損害賠償請求をすることがでぎると考えられます。しかし、区分所有法が、集団自治の原則をとり、管理組合が請求主体となることを定めていることを考えると、一人で行動せず、集団的な討議を通して行動する方が望ましいと考えられます。

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