購入した土地が登記面積よりも少ない

土地の売買においては、登記簿の記載にしたがって地番、面積を表示するのが普通ですが、登記簿の表示が実際と必ずしも合致せず、特に土地面積が実測面積とくいちがうのは常識とされています。このため、宅地の売買の際に、一平方メートル何円として、それに登記簿上の面積を乗じて値段を定めたとしても、それだけでは「直ちに売主がこの面積分の広さのあることを表示したものとはいえない」とするのが、判例、多数説の考え方です。したがって、宅地の実測面積が登記面積より少ないときに、その少ない部分だけ代金の値引きをしろと言ってみても、裁判所がその言い分をききいれてくれない公算が大きいといえます。ごく一部には、山林、原野などとは違って、宅地の売買の場合は、一平方メートル何円で何平方メートルの土地を売買すると約束すれば、実測して足りない分にみあう代金は返してもらえる、という主張もありますが、これは現在の裁判所では通りにくいと思われます。
ただ、不動産会社が宅地を造成して、一平方メートル当りいくらということで売り出す場合には、いわゆる数量指示の売買があったとみられ、足りない部分の代金は返してもらえる可能性が大きい、とはいえましょう。

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いままで述べたことからわかるように、登記面積を頭から信用せず、実測したうえで、一平方メートルいくらととりきめるのが最も安全な方法ということになります。そこまでしなくても、いちおう登記面積で計算した金額を代金としておき、「もし実測してみて登記面積より少なければ、その不足部分にみあう額は代金より差し引く」という約定をしておくことは、必要でしょう。このような手段を講じないで、現地をみて登記面積を基準に代金額を決めたときは、後で実測面積が少なかったと苦情を言っても、一平方メートル二万円で一〇〇平方メートル(登記面積)の広さがあるとして代金二〇〇万円と決めたのは、代金をはじき出す一応の標準として一〇〇平方メートルとしたのにすぎないのであり、土地の広さが本当に一〇〇平方メートルあると約束したことにはならない、と判断されるわけです。ただ、さきにふれたように、最近の分譲宅地の売買の場合には、とくに「実測と登記面とに多少の相違があっても異議を述べないこと」という約束がないかぎり、数量指示の売買といえると思います。また、実際には少ないでしょうが、一平方メートルあたりの価格を決めずに、この土地は一、〇〇〇平方メートルの広さがあるということで、代金八〇〇万円で買ったところ、実測してみると八〇〇平方メートルしかなかったというような場合にも、買主は代金から一六〇万円を差し引いてもらえると思います。
土地を実測したり、家屋の状況を調査するときには、その道の専門家である土地家屋調査士に頼むのがよいでしょう。代金を決めるまえに、売主、買主立会いのもとで実測すれば、どちらも納得がいくと思われます。この場合、測量に要した費用や、実測面積にあわせて登記面積の表示を改めるために必要な費用は、売買契約締結の費用とみられますから、売主、買主双方が半分ずつ負担することになります。ところが、買主が土地の引渡しをうけた後に実測したときは、測量に要した費用は契約締結の費用とはいえないこと明らかですから、当然買主の方で負担しなければなりません。

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