売主の登記移転義務と買主の代金支払義務

不動産の売買が成立した際、いつ登記をするか、いつ、どこで代金を払うか、不動産の引渡しや登記と代金の支払いはどのように関連するか、といったようなことについて、はっきりした取決めがあれば、売主、買主はそれに従わなければなりません。ここでは、このような約定のない場合について一般的に説明することにします。
売買が成立しますと、代金の支払いと不動産の引渡しないし登記の実行とが、引き換えに行なわれるべきことになります。ですから、売主は「代金をもらうまでは登記を移さない」と頑張れますし、遂に、買主も「登記をしてくれないかぎり代金は払わない」と主張できます。もっとも、どちらかが先にやるという約束があれば、それを守らなければなりません。そこで、売主と買主の双方がそれぞれ意地を張り合いますと、いつまでもそれぞれの負担する義務が遂行されないこととなり、なんのために売買したのかわからなくなります。こういう結果になるのを避けるため、実際上は、売買が成立しますと、まず買主の側から売主の方へ手付を手渡します。そして、双方が協議のうえ、一定の期日に、買主は残りの代金額を持参し、売主は所有権移転登記に必要な書類一式を取り揃えて、一定の場所(司法書士の事務所であることが多い)へ赴き、そこで買主が売主に残代金を支払い、売主は買主に登記書類を交付し、買主はただちに登記手続事務を司法書士に依頼するのが、普通のようです。不動産の引渡しは登記より先に行なわれることが比較的多いようですが、後になることもあります。もし、売主、買主のどちらかがこのような手続に協力してくれなければ、他方はこれに対して訴訟を起こさなければなりません。つまり、売主が家屋を明け渡してくれないときは、買主は裁判で明渡しを請求するわけですが、その場合には「買主の代金支払いと引き換えに売主は家屋を明け渡せ」という判決がなされます。いずれにしても、不動産の明渡し、移転登記をおえるまでは、代金全額を払ってしまうことは不利益をこうむる危険性をふくむ、といえます。

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買主側にすれば、まず最初に手付ないし内金(代金の一部の前払い)を払ったのに、所有権の移転登記はおろか、不動産の引渡しもうけていないのでは、どうも危っかしい、と思うかもしれません。こういう心配をもつ人は、売主に「所有権移転の仮登記」をしてくれるよう額んだらよいでしょう。仮登記というのは、本登記をすることができない事情があるとき、買主の所有権取得の順位を保全するためになされるものです。こういってもわかりにくいと思いますので、具体的に説明しましょう。買主が売主に代金の一部を払うのとほぼ同時に、売主から買主への所有権移転の仮登記をしておきますと、その後売主がその不動産を他人に売却したり抵当に入れたりして、その本登記(普通の登記)をしたとしても、後日、買主が代金全額を支払って仮登記を本登記にたしかめることができるようになれば、買主の所有権取得は、仮登記後の譲受人や抵当権者などに優先することになるのです。したがって、仮登記さえしておけば、引渡しや本登記をうけていなくても、大丈夫といってよいでしょう。
例えば、「土地付の家を買い、代金の支払日も定めなかったが、手付金をいれると間もなく登記は移転してくれた。ところが、家はいぜんとして、なかなか明け渡してくれない」という場合には、買主は「売主が家を明け渡してくれるまで残代金は支払わない」と言えます。遂にいえば、買主は、残代金額を支払うから、それと引きかえに家を明け渡せ、と請求できることになります。

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