土地建物を売買するときに必要な調査と準備

土地や建物の売買にあたっては、金額が大きいだけに、慎重に配慮しなければならないことが、たくさんあります。基本的には、売主は買主の立場で、買主は売主の身になって、といえますが、実際上、買うときと売るときとでは、しなければならない調査または準備にかなりの差がありますから、それぞれの場合について説明したほうがよいと思います。
所有者を確認する。その土地、建物がほんとうに売主のものであるかどうかを確かめなければなりません。そのためには、登記簿をじかに閲覧することが必要で、売主と登記の名義人が一致していれば、だいたい大丈夫です。しかし、これで絶対に大丈夫かといえば、そうともいえず、ときには二、三人前の登記名義人にまであたっても、あとでほんとうの所有者がでてくることもあります。とくに、短期間に転々と登記名義人がかわっている場合は、注意を要します。それでは絶対に安心できる調査方法はないのか、といわれれば、率直にいって「ない」と答えるほかありません。つまるところ、売主(登記名義人)を信用する以外ないということになりますから、社会的信用のある売主から買うことが大切です。
土地建物の現状を調査する。土地建物の性質、大きさ、形、位置などを確認することも必要です。それには、登記簿の記載および地図、建物所在図と現況をにらみあわせればよいでしょう。とくに土地については、実測面積と公簿上の面積とが違うのが普通ですから、どれだけの広さがあるものとして買うのかをはっきりさせておくことが大切です。
抵当などに入っていないか。通行権は大丈夫か、うかうかしていると、抵当に入った土地や他人に貸してある建物をつかまされるおそれがありますから、登記簿と現況をよく調査して、地上権や賃借権、または、質権や抵当権がついていないことを確かめなければなりません。また、安い値段で土地を買ったところ、公道へ出るすべがなかったり、道まわりしなければ出られない、といったこともありますから、登記簿のほか地主や近所の人達などにあたって、十分に土地家屋を利用できるかを確認する必要があります。
土地の利用に法律上の制限があるか、家を建てるつもりで土地を買ったところ、その地域が風致地区だったため計画どおり建てられないとか、住居地域・防火地域などにあたるため建物の大きさや種類が制限され、思惑がはずれた、という話もよく聞きます。ですから、その市区町村の建築課や土木課など関係部局に、都市計画法、建築基準法などによる制限がないかを問い合わせることです。
分譲地、建売住宅、マンションを買う場合の注意。造成地の宅地を買う場合には、電気、ガス、水道の引込み、公園、病院、学校の設 置、バス路線の開設など、いわゆる環境づくりについて、もし宣伝どおり実現されなければ、誰がどのような責任を負うかを、明らかにしておくにこしたことはありません。そのためには、売主である土地会社の具体的説明を聞いたうえ、さらに関係市区町村や実施事業者にたずねればよいでしょう。
建売住宅の場合には、土地付きであれ、借地上の建物であれ、土地の利用関係をよく調べたうえ、違反建築でないかどうかを調査しておかなければなりません。
また、マンションを買うときには、その棟および敷地などの共同利用関係を確認しておくことが必要です。これについては、多くの場合、売主の用意した規約によって知ることができます。

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権利関係を明らかに。自分がたしかにその土地建物の所有者であることを、新しい登記簿謄本によって明らかにし、もし、その土地建物が抵当に入っていたり、借地人、借家人などがいる場合には、期間はどれくらい、賃料はいくらというように、その契約の内容を具体的に明らかにしておくべきです。
利用状況の説明。さらに、土地図面や建物所在図の写しを登記所から取り寄せ、土地建物の使用状況を明らかにしておき、できれば、現場周辺の地図を用意しておくのが、親切というものでしょう。
また、土地については、法令による使用制限の有無、私道負担の状況や、ガス、電気、水道、排水のための施設を明らかにし、家屋については、建築工事を請け負った業者、天井裏や壁内の配管、配線のもようなどを知らせてあげれば、買主も買いやすいと思います。
売買契約書、登記用書類を準備。早く話をまとめるためには、鑑定人の鑑定評価をうけておいて、これを基準にして売買代金額を交渉すればよいでしょうし、話がまとまればすぐ契約書が作成できるように、その草案を作っておくにこしたことはありません。また、契約が成立しますと、登記に必要な書類を買主に渡し、それと引き換えに代金をもらうのが普通ですが、登記に必要なのは、売買契約書のほか権利証、固定資産税評価通知書、委任状、印鑑証明書などです。
業者に頼む場合には、自分で売主(または買主)を探すよりは、早く相手がみつかりますし、取引もスムーズにいくことが多いようです。しかし、業者に頼んだときでも、いままで述べたような点については、十分注意しなければなりません。また、依頼する際に委任状を要求されることもあるかと思いますが、委任状には、どういうことを頼むのかをはっきり書いておくことが絶対に必要です。まあよいからなどと考えて、白紙の委任状を渡したり、登録した印鑑(いわゆる実印)を預けたりすると、頼みもしない土地を売られたり、勝手に土地を買わされたり、たいへんなことになるおそれがありますから、十分注意してください。頼む内容をはっきりさせておくことが、お互いの今後にとって、じつは好ましいことなのです。

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