造作買取請求権と引渡し拒否

期間満了により借地権が消滅したのに建物がまだあるときや、借地上の建物を買い受けた人が借地権の譲渡、転貸について地主の承諾、またはこれに代わる裁判を得られない場合に、建物をとりこわすのは、社会経済上もったいない話ですし、また、借地人は投資した資本を回収できないこととなって不公平でしょう。こういう不都合を回避するために認められたのが建物質取請求権です。この権利にもとづいて、借他人が地主に「では、この家を買ってください」と言えば、そのときに、時価で、地主との間にその家の売買が成立したことになり、家の所有権は地主に移るとともに、借地人はこれに対して代金を請求しうる権利を持つにいたります。
ところが、借地人から地主に家を引き渡した後で、地主が代金を払うことにしますと、家の引渡しをうけた地主は、とかく金の支払いを怠るようになりがちですから、「家の引渡し」と「代金の支払い」は同時に行なわなければならない、とされています。ですから、家の代金を支払ってもらうまで、借地人は立退きを拒むことができます。ただし、拒んでいる間は地主の土地をタダで使用したことになるわけですから、その期間の地代に相当する金額は、後で地主に返済しなければならないことに注意してください。
なお、この建物質取請求権は、借地人が地主に無断で大増改築をしたり、地代を払わなかったり(いわゆる債務不履行)したため、借地契約を解除され、土地を明け渡さなければならないはめに陥った場合には、与えられません。

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借家人が家主の同意を得て借家に取り付けた物干場、台所、釣戸棚、硝子戸、襖、畳、廊下、かまど、営業用什器、シャワー設備、水洗便所などの、いわゆる「造作」についても、ここに述べたのとほぼ同じようなことがいえます。つまり、無断でした増改築とか家賃不払いなどの債務不履行(借家の場合は、家主に無断で譲渡、転貸したときもここに入ることに注意)によって借家契約が解除されたため、借家を追い出される場合を除いて、借家人が家主に借家を明け渡す際に、「造作買取請求権」が認められているわけです。
ただ、借家の場合には、判例では、「借家人には造作自体を自分の手もとに止めておく権利はあるけれども、造作の代金が支払われるまで家の明渡しを拒むことはできない」とされているのが、借地の場合との重大な違いです。造作そのものの引渡しと造作代金の支払いとが引き換えに行なわれるべきであって、借家全体の明渡しはこのことと関係ない、という判例の考え方はたしかに論理的ではありますが、家を明け渡したうえで造作を自分の支配に止めておく、という芸当は、普通の人間には簡単にできるはずはありません。ですから、学者はこぞって、借家人が、造作代金の支払いのあるまでは、借家自体の明渡しを拒否して、借家に付け加えられたままのかたちでの造作を自己の支配下に置くことを、認めています。あるいは、判例で認めていない以上主張しても無駄だ、と考えるかもしれませんが、この場合のように、判例にどうしても合理性が認められないときには、学者の説くところに従って合理的な内容を主張すべきである、と考えます。そうでないと、法律は誰のためにあるものかわからなくなってしまうでしょう。ですから、例えば、喫茶店を営むための家屋(店舗)の賃借(借家)の場合に、借家人が付け加えた営業用什器とか室内の塗装などの造作は、借家契約終了のときに借家人が造作買取請求権を行使すれば、その代金の支払いがあるまで、店舗の明渡しを拒むことによって借家人の支配下に置かれるべきである、ということになります。なお、念のため申しておきますと、老舗のような場所的権利または利益、入口用鉄板、ノベ石、石灯籠、丸石などは造作とはいえないとされています。

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