建物の増改築の申入と地主、家主の承諾

土地や家の借主は、自分の借りている土地、家を社会の一般常識から要求される程度の注意、いわゆる善良な管理者の注意をしながら利用しなければなりません。ですから、土地の表面を削ったり、家を大改造したりすることは、この注意義務に反することになります。ところで、土地や家をどのように利用するかは、貸主と借主との約束で決まるのですから、例えば木造家屋を建てる約束で土地を借りたときは、その土地の通常の利用方法は木造家屋を建てることであって、約束に反して鉄筋コンクリート造りの建物を建てることは、利用に関して善良な管理者の注意義務に違反したことになり、土地の明渡しを要求される可能性がはなはだ大きいといえます。厳密にいいますと、借主は貸主の物を約束に従って利用させてもらうだけですから、その物をできるだけ借りたときの状態のまま使用するのはあたりまえで、少しでも家の増改築をすれば、それがただちに義務違反になるはずです。このことは、借主が勝手に増築、改築したことによって、賃借の期間が延長されることになったり、家の価格があがってその価格で買い取らなければならない地主が、思わぬ支出を余儀なくさせられるなど、地主に不測の損失を与えることからも、おわかりいただけると思います。
しかし、他方において、借家人または借地上に自分の建物を持っている借地人の立場も完全に無視できません。すなわち、子どもが生まれたり大きくなったりして手ぜまになったようなときは、生活の不便を打開するため必要不可欠な増築は、社会的にみて許されるべきでしょう。これに対しては、金さえ出せばどんな家でも土地でも借りられるはずだ、と貸主側では考えるかもしれませんが、地代家賃統制令による比較的安い地代、家賃で借りている借地人や借家人は、いまさら明け渡して、高い賃料の土地や家を借りるのは損だと考えるでしょうし、そこまでいかなくても引越しというのはあまり愉快なことではありません。また、ごくわずかな増築をとらえて賃貸借(借地・借家)契約を解除できると考えるのは、あまりにも借主に苛酷といえるでしょう。それでは、どのような取扱いが是認されているのでしょうか。借地と借家とではかなり異なる点があります。借地の場合、たとえば、無断で増改築したため契約を解除されたときは、土地の借主は自分の家をとりこわして土地を返さなければならず、これは大きな社会的損失といえますから、こうしたことを考慮して、借地の場合には借家にないような制度が設けられています。

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借地人が借地上の自分の家屋を増改築することは、それが社会常識上当然と認められるかぎり、地主から文句をいわれる筋合いはないといえます。ところが、現実には「いかなる増改築も地主の同意なしにはできない。これに違反するときは、地主は契約を解除し土地の明渡しを請求できる」旨の約束がなされており、こういう特約があれば、絶対に借地人の一存で増築できないように思われます。しかし、ほんとうはそうではないので、増改築を禁止、制限する特約があっても、借地人が土地の通常の利用上相当とみられる増改築をしようとして地主の承諾が得られないときは、裁判所ヘその旨申立て、地主の承諾に代わる許可の裁判をしてもらえます。その際、裁判所は、地主、借地人間の利害の公平をはかるため、借地の条件を変更したり、金銭の給付を命じたりします。
なお、増改築禁止の特約がない場合でも、どの程度の増改築が相当であるかの判定はなかなか困難なことがありますし、また、大改造するときは承諾料支払いの問題もありますから、地主と話合いがつかないときはこの裁判によったほうが無難といえましょう。要するに、増改築禁止の特約がないときは、借地人の一存で土地の利用上相当とみられる増改築はできますが、それ以上の増改築をしたいとき、禁止の特約があるとき、特約があるかないかについて争いのあるときなどは、地主の承諾を求め、これが得られなければ、裁判所へ申し出たらよい、ということになります。
借家法には借地法八条の二に相当する規定がありませんから、増改築禁止の特約があってもなくても、借家人が家主に無断で増改築することは、いちおう義務違反となります。しかし、元の状態に戻すことが容易であるときや、借家人の生活の必要上やむをえず行なったような場合には、家主は無断増築を理由に借家人を追い出すことはできません。もっとも、どの程度の増改築なら勝手にしてさしつかえないかは判定困難ですから、はじめに家主の承諾を求めるか、または、勝手にとりかかったところ家主が強く抗議してくれば、中止するのが無難でしょう。

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