借地権の譲渡と借家の転貸し

土地、家屋の借主が、自分の持っている賃借権を他人に譲渡したり、借りている土地や家屋を他人にまた貸し(転貸)するときは、貸主の承諾を得なければなりません。もし、この承諾なしに譲渡、転貸しますと、貸主から契約を解除され、土地や家から追い出されても文句を言えないことになっています。貸主にすれば、借主の人柄や信頼度、物の利用のしかたに大きな関心があり、「この人なら」ということで貸しだのだから、借主が変われば「もう貸さない」と言えるのは当然だ、と立法者は考えていたようです。ところが、終戦後の社会状勢は、こうしたきびしい考え方に修正を追りました。つまり、焼け出された友人を自分の住んでいる借家にいっしょに住まわせたばかりに、家主から転貸だとして追い出されたり、借地人、借家人がいままでの個人企業を会社組織にしたとたんに、借主が変わったと苦情を言われたりしたのではたまったものではありません。特に、借地の上に建物を建てている場合には、地主が承諾しないかぎり、他人に建物を売れない結果になりましょう。借地上の建物を売却するときは、借地権も一緒でないと、買主は家をしょっていかなければならなくなるからです。そこで、そもそも民法六一二条は貸主と借主間の信頼関係を確保するための規定と考えられるから、貸主に無断で借主が賃借権を他に譲渡、転貸したとしても、借主の方で、貸主、借主間の信頼関係が破られていないということを証明すれば、貸主は賃貸借を解除することはできない、という判例が確立されるにいたりました。これによって、貸主の横暴はいちじるしく制限されるにいたったといえましょう。具体的にいいますと、借家人の親威や恩人を以前二、三ヵ月間同居させたことかあるが、現在はそういう事実のない場合とか、さきにあげた個人企業を会社組織にするときとか、借地上の建物の譲受人が十分地代を払う力があるような場合には、そうした無断譲渡、転貸行為は背信行為でないとされています。特に借地の場合には、できるだけ建物をとりこわさないようにするため、よほど悪質の場合でないと、民法六一二条による解除を認めない傾向にあります。

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例えば借地権を譲渡する場合、どういう要件がそろえば解除されないのかを明確にすることは非常にむずかしいため、実際問題として譲渡する以前に、この譲渡が背信行為であるかどうか判定できがたい借主としては、譲渡を躊躇しなければなりません。そこで借地法の最近の改正により、地主が譲渡や転貸を承諾してもなんらの不利益をこうむらないのにもかかわらず、承諾を拒否したときは、借主の方から裁判所に対して、地主の承諾に代わって譲渡、転貸の許可をしてほしいと請求できることとなりました。これによって、借地上の建物の処分はたいそう容易になったといえます。ですから、借地権を譲渡しようとする場合には、まず地主の承諾を求め、地主が応じてくれないときに、裁判所へここに述べたような申立をすればよいでしょう。初めから裁判所へ申し立ててもよいのですが、あまり穏当とはいえません。いずれにしても、借地契約の当初に、自分から権利金を取らずに貸した地主が、土地をいったん明け渡してもらって権利金を取ろうと考え、実際にも権利金が容易に取れるだろうと思われるときは、裁判所は前述の「承諾に代わる許可」の裁判をするとともに、地主への金銭的給付をあなたに命じるにちがいないでしょう。ですから、遂にいえば、あなたがすでに多額の権利金を払っていれば、譲渡の一般的承諾があったことになる可能性が大きく、いまさら地主の承諾は必要がない、といえるかもしれません。また、借地法九条の二を、貸主、借主間の利害の調整をはかるものと考えれば、借主が無断で賃借権を譲渡した後でも、許可の裁判をうけることができる、とみるほうがいいと思われます。そうはいっても、いちばんまっとうなやり方は、地主に承諾を求める、裁判所へ承諾に代わる許可の裁判を 請求する、というのが本来の姿でしょう。なお、裁判所が、財産上の給付を借主に命じる場合、その具体的内容がどのようであるかは、鑑定委員会の意見によることが多いので、一概にはいえませんが、当初の借地契約の際借主から貸主にどの程度の権利金が支払われたか、いままでの賃料額およびその改訂のいきさつ、借地権の存続期間などが特に考慮され、賃料の増額や借地権価格の上昇額の何パーセントかの金銭の交付が命ぜられる例が多いようです。
借家の場合には、借地法九条の二のような規定がありませんから、家主の承諾は絶対必要ですが、多額の権利金が支払われているときは、借家人による借家権の自由な処分を認めたといえる場合がありうること、学生に間貸しをするのは必ずしも転貸とはいえないこと、などに注意してください。さて、具体的事情か問題にせずに回答することは無理な話ですが、だいたい、素行などがはなはだしく悪い者とか、家屋の利用方法についてきわめて乱暴な人とかに転貸するのでないかぎり、無断転貸を理由に賃貸借を解除される危険はほとんどありません。最もずるい方法は、家主の態度からみて承諾してくれるはずがない、と推定できる場合に、家主に黙って転貸し、これを家主が知って「出て行ってもらってくれ」と借家人に抗議してくれば、そのときに転貸をやめるというやり方で、これによるときは解除される心配はありません。その程度でただちに賃貸借を解除するという処理のしかたは、裁判所で認められないからです。しかし、このような方法は道義的に好ましくありませんから、家主の承諾を求めるようにおすすめします。なお、具体的に申しますと、借家人が家主に支払う賃料は一カ月二、〇〇〇円であるのに、借家の階下部分を事務所として転貸し、権利金二〇万円のほか毎月一万円の家賃を取るような場合は、当然解除されますし、遂に、恩人に頼まれて、住居に困っていたその甥夫婦に、借家の一部を住居を他に探すまでという条件で、権利金や賃料も取らず約一〇ヵ月間居住させたようなときには、解除は認められません。

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