家主が変わり明渡しを請求された

土地や家屋の貸主が変わると、借主は新しい貸主の明渡請求に応じなければならないのが、民法の建前でした。つまり、甲が乙に貸している不動産を丙に売却すれば、丙は乙に対して、「あなたが借りた相手は甲で、私はあなたに貸した覚えはないから、不動産を引き渡してほしい」と請求することができるわけです。このことを、「売買は賃貸借を破る」などといいます。ところが、この原則でいきますと、土地や家屋の借主は、地主や家主が変わるたびごとに怯えなければならず、住生活の安定が望めませんので、すでに明治時代の末期から、これに対する修正が加えられ、現在では、借主の地位はずいぶん強化されています。借地と借家ではかなり取扱い方が違いますから、別々に説明しなければなりません。
民法では、借地人(賃借人)が自分の賃借権を登記すれば、地主(賃貸人)の変わった場合にも、その賃借権を主張できることになっていますが、登記するためには地主の同意、協力が必要で、地主が承諾しないかぎり、登記できません。そこで、賃借人が借りた土地上に家を建てた場合、土地が売買されて地主が変わるごとに、借地権、したがって家屋存立の基礎がゆさぶられる(いわゆる地震売買)のを防ぐため、「建物保護二関スル法律」が制定され、建物を所有するため他人の土地を借りた賃借人は、その土地上に建てた建物の登記さえしておけば、その後土地について権利を取得した者に対して、賃借権を主張できることとしました。その結果、土地の賃借人は、借地上の自分の家について所有権を取得した旨の登記さえしておけば、新地主の明渡請求を拒否できることになっています。さらに最近では、建物の登記をしていない土地賃借人(借地人)を追い出してやろうという意図で土地を譲り受けた新地主が、土地の明渡しを請求することは、権利の濫用として許されない、とするのが判例の傾向といえるほど、土地賃借人が保護されています。

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家屋の賃借人も、その賃借権を登記すれば新家主に賃借権を主張できること、しかし、登記をするには家主の協力が必要なことは、土地の賃借人の場合とまったく同じです。そこで、家主が変わっても賃借人(借家人)が居住できるようにするため、借家法一条一項は「建物の賃貸借は登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後建物について物権を取得した者に対して、効力を生じる」旨定めました。ひらたくいえば、借家人が現に借家に住んでいるかぎり、借家の譲受人(新家主)に対しても賃借権を主張できる、ということなのです。ここまでは、土地の場合と基本的には同じ扱いとみてよいのですが、借家には借地と非常に異なる事情があります。すなわち、借地に一旦家を建てたら、これを取り除くことは大変でもあるし、もったいないともいえますから、借地権は最も短くても二〇年間存続することとなっているのに、借家の場合には引越先さえあれば、そこへ移るのにはたいした手間も費用もかかりませんから、借家契約では期間の定めのないものが多く、この場合「正当な事由」があれば、家主は借家の解約を申し入れることができるとされているということです。そのため、新地主の明渡請求のときに問題になることがらに加えて、正当な事由にもとづく解約申入れの一環として、新家主の明渡請求が問題になってきます。
期間の定めのない場合に、家主は「正当事由」があ れば、借家人に家を明けてもらえるわけです。また、期間の定めがある場合には、期間満了の六ヵ月前に、正当事由を楯にとって、もう貸さない(更新拒絶)ということができます。いずれにせよ、その原問題となる正当事由の有無は、家を明け渡すことによって借家人のこうむる苦痛、出費などと、明け渡してもらえないことによって家主のこうむる不便、不利益などとを天秤にかけて決めるのが、現在の確定した判例の態度で、多くの学者もこれに賛成しています。そうはいっても、この基準だけではいささか抽象的にすぎますから、問題を判断するための的確な具体的基準を明らかにしなければなりますまい。そこで、新家主の明渡請求を中心に正当事由の有無を、判例を手がかりに考えてみたいと思います。この際注意しなければならないのは、新家主の明渡請求(解約申入)の場合は、普通の場合にくらべて、正当事由の認定を厳格にする必要があることです。そうしないと、家主が、正当事由を備えている、つまり、住居に困っている買主、新家主を探しさえすれば、いつでも借家人を立ち退かせることができる結果になりかねないからです。
借家人に移転先がない場合には、新家主が相当住居に因っていたとしても、正当事由は認められないようです。
移転先があるときは、正当事由の認定される余地はありますが、必ず認められるというものではありません。例えば、新家主の提供した家屋では借家人の営む看板業ができないようなときや、新家主がただで貸すと申し出た移転先が、トタン張りで現在より相当狭いようなときは、正当事由なしとされています。
遂に、借家人に移転先があるのに、新家主が自分の現住借家の家主から明渡しを求められている、というような事情があるときは、正当事由が認められています。
移転先そのものは提供しないが、新家主が適当な移転先へ移るために要する費用を出すから、明け渡してほしいと申し入れた事情や、いま貸している家は先祖伝来の土地の上に建っているのだから、移転先を提供する条件で明け渡してほしいというような場合は、正当事由ありとの認定に有利に働く事情ということができましょう。とにかく、新家主の明渡請求は、法律的にみれば無理をいっている場合が多いようですから、借家人側としては、よほどの事借のないかぎり、これを拒絶して頑張ってよい、ということになりましょう。

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