抵当権と代物弁済予約の併用

ある人にお金を貸しましたが、その際、家や土地を抵当にとるだけでなく、代物弁済予約もつけさせておくほうが有利だという話を聞いたので、抵当権の設定登記と代物弁済予約の仮登記とをしました。借主がお金を期限に返さないときは、どちらによって回収をはかればよいでしょうか。
代物弁済とは、例えば借りていたお金を返す代わりに土地、建物や機械などを貸主に渡し、それで帳消しにしてもらう契約のことです。代わりの物を現実に渡し、不動産の場合なら登記名義を債権者へ移した時に完成されます。もともとは債務を決済するための方法の一つですが、代物弁済するという契約書の文字が形式だけにとどまり、実は譲渡担保として過不足を清算する趣旨であったとみられる場合もあります。決済方法として行なわれる通常の場合には、代わりに渡す物の値段が最初の債権の額より大きくても、後になっ、余分を返せなどとは主張できません。ただ、差がたいへん大きく、しかも借主の困っているのに貸主がつけ込んで取り上げたというような事情があれば、いわゆる暴利行為として代物弁済契約そのものが無効になり借主は渡した物を返せと要求できます。

スポンサーリンク

お金を借りる!

代物弁済の予約とも呼ばれていますが、要するに、もし約束の期限に借金が返せなけれぱ不動産などを代わりに渡そうと契約しておくことです。金銭貸借をする際に結ばれるのが通例ですが、法務局へ行って請求権保全の仮登記の手続きをしておかないと、予約をした実際上の意味が乏しくなってしまいます。不動産を抵当に取ったうえで別にこの代物弁済予約をつけさせるのが普通みられる使い方ですが、代物弁済予約だけで済ませている場合もないではありません。
代物弁済予約は、中小金融機関でも次第に減ってきたとはいえ依然行なわれていますが、素人が利用する例も稀ではありません。地銀協の付属約定書ひな型にも、代物弁済予約に関する条項が設けられています。なお、商社、メーカーなどが取引先に貸し付けた際にとる契約書のなかにも、担保にとった物を適正な価格で評価してもらい受けるといった特約案項もあり、これは、特に仮登記までしている場合でなければ、抵当直き流れとが流抵当の特約といいますが、そういう特約がどの限度まで許されるかは、代物弁済予約と共通に考えてよいといわれています。
代物弁済予約として提供できる物は別に制限がありません。したがって、機械類のような動産でも差し支えないわけですが、実際の訴訟沙汰になっているのは、土地や建物つまり不動産の場合が圧倒的多数です。しかも、それら不動産の値段は貸金額よりかなり大きく、何倍かである場合も少なくはありません。なお、実際の作用は代物弁済予約と変わらないのですが、不動産の売買予約という形を採っているケースも時折みかけます。
これまでは、文字どおり代物弁済に予約がプラスされたもの、つまり債務決済方法の事前合意と考えられていました。ですから、それ以外に何が別の作用を営むかどうかは考えのなかに入ってこず、債権額を超える分がどうなるかも問題にされませんでした。ただ、代物弁済それ自体の場合と同様、暴利行為になれば予約は無効とされてきましたが、暴利行為として無効になるかどうがをわかつ基準が具体的にみて必ずしも明確ではなく、予想をつけがたいという不便さが貸主にも借主にも感じられていました。ことに、債権額の四倍に達する不動産の丸取りを許した事例などに着眼すると、はたして借り手の守護神として役立ちうるものがどうかが疑わしくなります。このほかにも、法定地上権を認めないというように、決済手段以外の作用を肯定しなかったがために生じた結論はいくつかみられます。
このような状態に対してストップをかけ、代物弁済予約には債権担保の働きもあることを明らかにしたのが、最高裁の新判例です。これは、代物弁済予約には譲渡担保(俗にいう売渡抵当)や抵当権などと同じく債権の安全かつ優先的な回収を確保しておく作用もあることを正面がら認めたうえで、債権者の利潤獲得を合理的な限度内にとどめようとする画期的な先例です。ただ、下級審判例の十分な積み重ねを待たずして上から実然に出されたものであるほか、かなり不明瞭な点や問題となりうる点を含んでいるために、どこまでかような担保という見方を推進できるかについては検討が必要だといわれております。

お金を借りる!

債権の保全と管理/ 無資力の算定方法/ 一部の債権者への弁済と担保設定/ 新たな物的担保の供与/ 更生のための財産処分/ 取立委任と債権譲渡/ 物的担保付き債権と債権者取消権/ 連帯保証における債権者取消し/ 取消債権と詐害行為/ 債権額と取消しの範囲/ 取消債権者の引渡し/ 転得者に対する請求/ 取戻した金銭の配分/ 債権者代位権の機能/ 債権者代位による相殺/ 債権回収の順序/ 督促(債務履行の催告)/ 支払いの猶予/ 取立ての適法性/ 弁済の提供/ 受領遅滞と口頭の提供/ 弁済と借用証書/ 弁済と受取証書/ 弁済と手形の返還/ 弁済の充当/ 充当通知/ 当座預金の支払いと免責約款/ 代理受領の法律/ 抵当権と代物弁済予約の併用/ 代物弁済の完成時期と受渡し/ 予約完結と目的物の帰属と清算/ 供託/ 供託物の受領/ 供託物の取戻し/ 第三者弁済と弁済者代位/ 一部代位/ 保証人の代位弁済/ 手形債務の代位弁済/ 代位弁済の制限特約/ 差引計算と種類/ 相殺と各種の整理手続/ 差押と期限利益喪失での相殺/ 事前求償権による相殺/ 時効完成後の相殺/ 相殺と利息計算/ 手形債権による相殺/