仮登記担保や譲渡担保の清算金

金銭債権担保のため債務者所有の不動産につき仮登記担保権設定契約をしたが、債務者が弁済期に弁済しなかったときは、仮登記担保権者は、債権回取のため、その有する当該不動産処分権能の行使による換価手続の一環として、債務者に対して、仮登記の本登記手続および不動産の引渡を求めることができます。そして、仮登記担保権者は、処分権能に基づき、原則として不動産所有権を自己に帰属させ、例外として他に売却することとなります。自己に帰属させるについては、仮登記担保権者は目的不動産の評価清算をしなければなりませんが、その具体的方法は次のとおりと考えられます。つまり目的不動産を適正に評価し、その額が債権額、利息、遅延損害金、換価に要した相当費用額等の合計額に及ばないときは仮登記担保権者は単に清算の意思表示をすれば足りますが、評価額が債権等の合計額を超えるときは、その差額を清算金として債務者に提供して清算の意思表示をしなければなりません。すでに本登記がされていても、登記の時ではなく、この清算の時に目的不動産の所有権は確定的に似登記担保権者に移転、帰属します。処分型の場合は、目的不動産を処分し、その代金額が債権等の合計額を超えるときは、これを債務者に清算金として提供することになります。

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仮登記担保権者は、換価処分値額がその債権等の合計額を上廻るときは差額を清算金として債務者に支払わなければなりませんが、帰属型の場合には、債務者は、仮登記担保権者において債務者に対し仮登記の本登記手続や目的不動産の引渡を求める段階において、清算金の支払と引換えに本登記手続、不動産の引渡請求に応じる旨の抗弁を提出することができるものとされています。このような抗弁が提出された場合は、本登記時には清算金は支払われ、あるいはすでに支払われているために、本登記の時に目的不動産の所有権は確定的に仮登記担保権者に移転、帰属します。
目的不動産の所有権が確定的に仮登記担保権者に移転し、債権債務関係、仮登記担保関係が消滅する時期、債務者が目的不動産を放り戻しうる終期はつねに本登記時であるとの説がありますが、債務者が引換履行の抗弁を提出しない場合にはなお債務者の目的不動産取戻の余地を残す必要があります。結局目的不動産の所有権の確定的移転時期は、引換履行の抗弁が提出されたときなど本登記時あるいはそれまでに清算金が支払われている場合は本登記の時、本登記されても清算金が支払われていない場合は、清算の時、より具体的には清算金を提供して清算の意思表示をした時と解するのが相当と考えられます。これは帰属型の場合ですが、処分型の場合には、仮登記担保権者は他に処分してから清算するのであり、処分がされなければ物件価額、したがって清算金額は定まらないのであるために債務者の先履行を認めざるをえず、前記のような抗弁は提出しえません。なお債務者保護のため処分型はごく限られた場合にしか認めないのが相当と思われます。前掲昭四五・九・二四最判のいう、債権者が第三者への換価処分による売却代金を取得したのちに清算金を支払えば足りると認められる客観的な合理的理由がある場合を処分清算の場合と解してよく、もっとも、客観的な合理的理由のある場合とはいかなる場合かは必ずしも明らかではありませんが、仮登記担保権者が銀行等資力が十分で清算金支払が確実になされうるような場合をいうものではないかと思われます。
譲渡担保と仮登記担保とは、いずれも債権担保のため目的物件の所有権を移転するという点においてその本質を同じくするものといえ、したがって、譲渡担保に関する大審院以来の考え方は仮登記担保に関する最高裁判例の影響を受けることは必至であり、換価清算関係については仮登記担保と同じように扱われることとなります。そうだとすると、帰属型の譲波担保において担保権者が目的不動産の引渡を求めてきた場合、仮登記担保の場合と同様に債務者は清算金と引換えに引渡請求に応じる旨の抗弁を提出することができるものというぺきです。

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