債権担保目的物の譲受人の地位

土地の賃借人が、その地上に所有する建物を第三者に譲渡した場合には、原則として敷地の賃借権をもあわせて譲渡したものとみられますが、借地上の建物が譲渡担保に供された場合にはどうなるかという問題では、旧来の判例理論によれば、譲渡担保の目的物の所有権は内外ともに、または少なくとも外部的には譲渡担保権者に移転するというのであるために、借地上の建物の譲渡担保の場合にも、建物所有権は移転し、これに伴い敷地賃借権も譲渡担保権者に移転することになります。そこで、以前の判例では、この場合に土地賃借権譲渡につき賃貸人の承諾がない場合は、賃貸人は、民法六一二条により賃貸借契約を解除することができると解していました。しかし、この場合の建物所有名義の移転は担保の目的のみによるのであるために、実体的に所有権が外部的のみにせよ移転するという前提自体に問題があります。また、借地権者が債務を弁済して建物の所有名義を回復する可能性があり、したがって、権利の移転が最終的確定的なものでない間に、賃借権の譲渡があったものとして賃貸借契約の解除を認めることは、実質的に相当なこととは考えられません。

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近年の裁判例の比較的多数は、この場合にも土地賃借権の譲渡となりますが、現実の使用状況に変更がない以上、賃貸人の承諾がなくとも賃貸人に対する背信行為とはならないために、これを理由とする賃貸借契約の解除は認められないとしています。これは、賃借権譲渡、転貸が賃貸人の承諾を得ないでなされた場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情のあるときは、賃貸借契約の解除を否定するという判例の確立した理論を、この場合にも通用して、他の各種の場合とも共通に、民法六一二条の適用を信頼関係破壊の有無という一つの視点から定めようとするものです。この立場は、解除を認めない結論において正当であるものの、賃借権の無断譲渡が背信行為にあたらないため解除が認められない場合には、譲受人が適法に賃借人の地位を取得し、譲渡人は契約関係から難脱して賃料債務等をも負担しなくなると解されますが、そのような結論は、譲渡担保の但保たる性質に適合しない感があります。なお、元来借地権者の借地の占有使用は地上に建物を所有することによってなされるもので、建物の利用者が何人であるかは借地契約に直接の関係のないことであるために、建物の利用者が変わらなくともその所有者が変わった以上、土地の使用状況に変更がないとして背信性を否定する根拠とすることにも疑間が残ります。
したがって、敷地について賃借権譲渡または転貸はなく、契約解除は間題にならないと解することが、担保としての構成に最も適合すると考えられます。最判昭四○・二二・一七民集一九巻九号二一五九頁は、借地上の建物の買戻特約付売買の事案について、そう解しています。このことは、まず、譲渡担保の被担保債権の弁済期到来前の段階についてあてはまりますが、弁済期経過後であっても、清算完了までは債務者が債務を弁済して目的物を受け戻す権利を失わないとするならば、その間については同様に解すべきです。そして、清算の時点においてはじめて賃借権の譲渡があったこととなります。もっとも、このように解するときは、賃借権譲渡の有無が清算完了の有無等必ずしも外部に明らかでない事情にかかるために、賃貸人がこれを知ることが困難になるということがありますが、一般に賃貸人に対する関係においての借地権の帰属は、地上建物の登記名義によらず実体的に定められるぺきものであり、このように解することによる賃貸人の不便も、その権利の保全に致命的な障害とはならないものと考えられます。
借地上の建物の譲渡担保権者は、清算すなわち担保権実行前においては、建物の所有名義を取得していても、敷地の賃借権を譲り受けたものとはいえないために、土地賃貸人との間で契約上の権利義務関係に立つことはなく、建物の実体上の所有権を取得していない以上、土地の不法占有者として建物収去義務を負うものでもないと解されます。したがって、譲渡担保権者は、この段階においては、土地賃借人に対して、借地法一○条による地上建物の買取請求権を行使することはできないと解されます。しかし、担保権実行に際しては、その実行方法が帰属清算と処分清算とのいずれであっても、土地賃借権の譲渡につき賃貸人の承諾を得なければなりません。この場合に、賃貸人の承諾が得られない場合は、承諾に代わる許可の裁判の申立をしなければなりませんが、通常は、その申立権者は譲渡人たる賃借人に限られ、譲受人は譲渡人に代位して申立てをすることもできないと解されています。しかし、賃借土地上の建物の譲渡人は譲受人に対し賃借権譲渡についての賃貸人の承諾を得るべき債務を負うために、この場合にも、譲渡人たる担保設定者は、担保権実行の段階に至って譲渡担保権者から清算金の提供を受けたときは、賃貸人の承諾を得るべき債務を相手方に対して負うに至るものと解され、譲渡担保権者は、請求権を保全するため設定者に代位して前記許可の申立をなしうるものと解すぺきです。また譲渡担保権者は、譲渡を承諾しない賃貸人に対し建物買取請求権を行使することもできますが、被担保債権の弁済期到来後清算前に賃貸人が譲渡担保権者に対して建物収去等を請求してきた場合に、譲渡担保権者が建物買取請求の意思表示をしたときは、これによって同時に処分清算に着手したものとみて、請求権の行使を適法と解する余地もあります

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