判決確定後の建物買取請求権

土地の賃貸借終了を原因とする家屋取去土地明渡請求事件につき、賃貸人勝訴の判決が確定した後、賃借人が建物買取請求権を行使した場合、賃借人はどのような強制執行を求めることができるでしょうか。この場合、賃貸人は家屋退去土地明渡しの限度で強制執行を求めることができます。まず第一に、土地の賃貸借終了を原因とする家屋収去土地明渡請求事件につき、賃借人が建物買取請求権を行使しないまま、賃貸人勝訴の判決が確定した後になお賃借人は建物買取請求権を行使しうるか、という問題が既判力との関係で存在します。この点につき、学説および判例のなかには、建物収去、土地明渡請求訴訟の途上で建物所有者が買取請求権を行使せず、判決が確定してから、買取請求、請求異議をなすことを認めることは、訴訟経済の上からはなはだ不都合であるとして、もはや賃借人は建物買取請求権を行使しえず、したがってこれを理由に、家屋収去土地明渡請求の勝訴判決にもとづく強制執行に対して、請求異議の訴えを主張しえないとする説もありますが、判例は、一般に建物買取請求権の行使を認め、かかる見解をとる学説も多く、その理由としては、借地人には買取請求権をまったく知らない素人が多く、かつ敗訴後に買取請求の途を選ぶことになるのが実情でありまた、買取請求権を失うのは一方的なことで、口頭弁論終結後には買取請求権の行使は全く許さないとすることは賃借人に酷であるばかりでなく、建物を保存させて社会的効用を果たさすために認められた買取請求権制度の目的にも合しないということがあげられています。

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家屋収去土地明渡請求訴訟の判決確定後、賃借人が建物買取請求権を行使した場合、賃貸人は家屋収去土地明渡しの債務名義にもとづき、強制執行をなしうるでしょうか。つまり、このような場合に、家屋収去土地明渡しの債務名義は執行力を依然として有するかです。
建物買取請求権の行使により、建物の所有権は賃借人から賃貸人に移転します。その場合、賃借人は、自己の費用で家屋を収去する義務を負っていないことはもちろんであるため、彼は、家屋収去土地明渡しの強制執行に全面的に服さねばならないことはありません。この場合の賃借人の負っている義務は、家屋を退去して土地を明渡す義務であるといえます。
賃貸人は、家屋収去土地明渡しの債務名義にもとづいて、賃借人に家屋退去土地明渡しの強制執行をなしうるでしょうか。判例では、この点につき、建物買取請求権の行使により、賃借人の債務は、建物収去土地明渡しから建物退去土地明渡しに内容が変更され、前者は後者の質的一部をなすと解すべきであるため、債務名義の債務者の同一性が認められるかぎり、建物収去土地明渡しの勝訴判決によって、建物退去土地明渡しの強制執行をもなしうります、その反面、建物収去土地明渡しの債務名義は、建物退去土地明渡しの範囲をこえた部分についてはその効力を失うため、建物収去土地明渡しの債務名義にもとづく強制執行に対して賃借人のなす請求異議の訴えは、建物退去土地明渡しの範囲をこえる部分の執行力の排除を求める限度で正当であるとしています。前掲札幌高判昭和四○年九月二七日も、同趣旨で次のように述べています。建物所有者が自身居住する場合、建物収去の時期に建物から退去する義務があると解される以上、この場合の収去明渡の債務名義には事実上建物退去の債務名義も含まれているのであるために、前者の執行の過程において後者も必然的にそれに付随して実現されるため、後者を明文を以て実現していないだけなのです。従って、付随的実現の可能性がなくなれば、従来潜在していたものが顕在するに至ると見るべきであって、買取請求によって、建物所有権を失ったが、なお居住を続けているという場合は、まさにこれに当るのであるため、本件において、収去明渡の債務名義は退去明渡の限度においてなお効力を保存する。学説のなかにもかかる考えに賛成する説もあり判決確定以降の買取請求権の行使およびそれを原因とする請求異議の訴えを否定する説のなかにも、仮にこれらを肯定する立場にたつとしたら、やはり建物収去土地明渡しの債務名義は建物退去土地明渡しの限度においてなお効力を保存するとすべき、と述べる説もあります。かかる考え方によれば、建物収去土地明渡しの債務名義にもとづく強制執行に対する賃借人の請求異議の訴えは、一部認容の判決をうけることになります。もっとも、これに対しては、建物収去土地明渡請求権と建物退去土地明渡請求権とは、質的に同一とはいえないため、建物収去土地期渡しの債務名義にもとづいて建物退去土地明渡しの強制執行をすることはできず、したがってかかる執行に対する賃借人の請求異議の訴えは全面的に認容されるべきとする説も一部にあります。この説によると、賃貸人は、建物収去土地明渡請求訴訟において勝訴し判決が確定していても、その後に建物買取請求権が行使され、請求異議の訴えが提起されると、あらためて建物退去土地明渡請求訴訟を提起して債務名義を取得しなければ、賃借人に対して強制執行することができない、ということになり、論者も認められるように、実際上妥当ではなく、判例、学説の支持を得るにいたっていないのです。
したがって、賃貸人は賃借人に対して、家屋取去土地明渡しの債務名義にもとづいて、家屋退去土地明渡しの範囲で強制執行をなすことができます。

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