農地の競売

現況宅地ですが、登記薄上の地目が農地とされている土地について、知事の許可なくして競落許可決定をすることはできるでしょうか。できるとすれば、競落人のための所有権移転登記の嘱託はどうすべきでしょうか。この場合は知事の許可なくして競落許可決定をすることができます。競落人のための所有権移転登記の嘱託は、通常の宅地の場合と同様にすればよいことになります。
農地法は、耕作者の地位の安定、農業生産の向上を図るなどを目的として、農地または採草放牧地についての権利の設定または移転に対し厳しい統制を加えています。農地について所有権を移転する場合には、原則として、当事者が都道府県知事の許可をうけなければならず、その許可をうけないでした行為は、その効力を生じないものとされています。そして、競売によって農地の所有権が移転する場合でも、これを実施する裁判所には、知事の許可と同一視できるような審査判断の権限もないので、やはり知事の許可を要することにかわりはありません。そこで、競売手続の円滑な遂行の便宜から、裁判所は、農地を対象に競売開始決定をする際には、知事の発行する競売適格証明書を有する者にかぎって、その農地の競売申出を許すという特別売却条件を定めることにしています。したがって、競貿希望者は競売期日前に知事より競買適格証明書をうけなければならず、また最高価競落人となったときは、競落許可決定前にさらにあらためて知事の許可をうけなければ有効に所有権を取得することはできません。

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近時、宅地造成等が盛んであった都市およびその周辺では、事実上農地から宅地へ無断転用されたところもあり、登記簿上の地目は農地となっていても、現況は宅地である土地はめずらしくありません。農地法二条一項は、農地とは耕作の目的に供される土地をいうと定義していますが、ある土地が耕作のために用いられるかどうか、つまり農地であるかどうかの判定は、必ずしも容易なことではありません。判例学説の大勢は、農地に該当するか否かについては、単に登記簿上の地目や主観的な使用目的、肥培管理の事実のみをもって判定の基準とせず、その土地の客観的事実状態にもとづいて判定すぺきであるとしています。したがって、その土地自体の客観的事実状態、つまり現況が農地と判断できれば、たとえ登記簿上の地目が宅地、山林などとなっていても農地法の対象になり、反対に現況が非農地と判断できれば、地目が農地となっていても農地法の適用を受けることはありません。そして、かつて農地であった土地でも、現況が宅地化した以上、その時点から知事の許可がなくても所有権移転ができるのであり、仮にそれが売主の埋立てなどによる無断転用の結果であるとしても、罰則の適用をうけるは格別、その土地を宅地として扱うことにかわりはありません。そうだとすれば、登記簿上の地目が農地で現況が宅地である土地についての競売は、通常の宅地についての競売と同様に考えればよく、裁判所は農地の競売のような特別売却条件を定めることなく、宅地として競売に付すことになり、競売適格証明書をうけない者も競売の申出ができ、最高価競落人となった者は県知事の許可がなくても有効に競落できることになります。ただ、登記簿上の地目が農地と表示されていることから、その競売手続の進行については、若干注意を要する点があります。
執行裁判所は、競売の準備が整い、競売開始を妨げる事由がない場合、職権をもって競売期日と競落期日を決定し、これを公告しますが、公告には競売不動産を地番、地目、地積等をもって具体的に表示しなければなりません。これは、現実の不動産との同一性を担保し、他の公租公課や賃貸借の記載とあいまって、競売不動産の経済的実情を競売希望者に知らせ、競買申出価額の算定に過誤のないようにし、それによって多数の競売参加のあることを期待し、その結果適正な価額によって競落されるようにするためです。そのため、土地の現況と公簿の記載とが異なるときは、必ず登記簿上の地目のほかに、その現況を併記することを要し、これに反した公告を前提とする競落は許されません。また、農地の競売における競買申出人の資格に制限を加える特別売却条件は、民訴法六五八条所定の公告事項とはされていないのですが、競売の実施については重要な売却条件であるため、これをあらかじめ公告に掲記するのが実務上の慣行となっています。しかし、現況宅地であるものについて、このような売却条件を定めることは法律上許されないものであるため、この場合、もし売却条件が付されている旨を公告してしまうと、公告は違法というべきであり、これにもとづく競落は許可すぺきではありません。
登記簿上の地目が農地で現況宅地である土地について、競売を申立てようとする者は、所管農業委員会から現況証明書をうけ、これを裁判所に提出すべきです。しかし、申請人としては、現況について知らないことも多く、また裁判所も、執行官の取調報告書および評価書の提出をうけてからでなければ現況の確認ができないことが多くなっています。当初、登記簿上の表示に従い農地として競売手続をすすめていたところ、途中で現況が宅地と判明した場合には、その時以降、競売および競落期日の公告において、目的物件を現況宅地と表示し手続を続行すれば、適法に競落することができます。ただしこの場合でも、現況宅地と判明したのが、いわゆる新競売期日の段階であると、前の競売期日公告には農地と表示され買受人資格を制限しているし、その後最低競売価額を低滅しているのが普通であるため、その後の新競売期日を宅地の場合と同様に実施したとしても、全体の手続としては違法となり、これにもとづく競落は許されないことになります。
競落による所有権取得の場合においても、競落人がその所有権取得を第三者に対抗するためには登記を経なければなりません。また、その所有権取得の登記につき、登記簿上の負担があっては競落人は実体上の権利にもとづいて、いちいちその抹消に奔走しなければならないことになります。競落人は、国家の処分行為たる競売手続によって所有権を取得するにいたったために、国家として、競落人の権利の完全な実現に助力する義務があります。そこで、裁判所は配当表を実施したのち職権をもって、競落人のための所有権移転登記および競落人の負担しない登記の消除を、競落人に代わってなすべく嘱託するのです。
登記簿の記載と不動産の現状とは一致させるべきであるため、不動産の現況および利用目的を変更したときは、所有者または所有権の登記名義人は単独で変更のあった日から一か月以内にその地目変更の登記を申請しなければならないとされています。しかし、競売の目的物となった不動産について、この地目変更登記を経た後でなければ、競落人のための前記所有権移転登記を嘱託できないのであれば、競落人の権利は保護されません。そこで、裁判所は地目が農地のままでも、現況宅地と認定した以上、競落人のための所有権移転登記を属託できるものと解しなければなりません。実務も、嘱託書に添付する競落許可決定正本により現況認定が明らかだとして、通常の宅地と同様な方法で嘱託されています。

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