仮登記担保の後順位担保権者あての実行通知

 仮登記担保権を実行するということは、代物弁済などによる所有権移転を、仮登記の順位により本登記することであるから、仮登記後に登記された第三者の権利は、その仮登記権者には対抗できない。したがって、その第三者は仮登記権者の請求により、本登記に同意する義務を負うことになり、その本登記がなされると、仮登記後になされていた第三者の権利の登記は抹消されることとなる。
 この後順位で登記した第三者の権利のうち、抵当権や質権は、先順位仮登記担保権に担保余力がある場合でも同意義務が生ずる。そこで法は、特にこの仮登記担保権に劣後する次順位担保権者の権利を保護する目的で、物上代位権と競売権を認めている。
 物上代位とは、先順位仮登記担保権者がその権利を実行し、代物弁済により生ずる清算金がある場合には、後順位担保権者はその清算金に対して差押えをすることにより、自己の登記した担保権の順位による優先弁済権が認められるという制度である。
 また競売権というのは、たとえ先順位仮登記担保権者がその実行手続に入っていたとしてもその清算期間満了するまでに、目的物件に担保実行などによって競売手続の申立てがあると、その仮登記担保権では本登記できなくなるということである。この場合には、後順位抵当権者の被担保債権の弁済期が未到来でも抵当権の実行が可能であるとされている。
 そして、これらの権利は、すべて清算期間満了までに手続をとらないと、その後では権利行使はできなくなる。そのため後順位担保権者としては、いつ清算期間が開始し、それがいつ満了するかということは、自己の権利保全には重大な問題である。しかもその場合、後順位担保権者が物上代位によるか、競売によるかの判断は、その清算金の内容と額によって決まるものである。
 そのため、法は仮登記担保権の実行手続に入った場合はただちにその旨後順位担保権者に通知する義務を定めている。

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 ここでいう後順位担保権者とは、担保権を実行しようとする仮登記担保権の登記後に登記または仮登記されている次の者である。
 抵当権・根抵当権者、質権・根質権者、先取特権者、仮登記担保権者。
 なお、これらの者はすべて後順位担保権者に限られており、先順位担保権者には通知はまったく必要ない。また,抵当権・質権・先取特権者は登記簿をみれば明確になるが、仮登記権利者のなかには売買予約などを原因として仮登記している者もあり、登記簿をみただけでは、それが担保権者であるか明らかでない者もある。そのような場合は、あらかじめ確認できればよいが、それも困難なときは、念のため担保権者とみて通知をしておくべきである。
 この通知は、法律上の要件であるから、後順位担保権者の一人に対してでも通知もれがあると、その者との関係では通知がなかったことになる。しかし、提供者あて実行通知がなされ、清算期間経週後本登記したものであれば、その効果まで無効となるわけではない。
 ただ、通知をしなかった後順位担保権者との関係で清算期間が満了してないことになり、それからでも物上代位の差押えや競売の申立ても可能になるものといえよう。
 その意味から、仮登記担保権を実行しようとするときは、提供者に実行通知を送達したら、ただちにその時点における登記簿を閲覧し、または謄本を確認い、上記の後順位担保権者全員に対し、内容証明郵便にて通知書を発送しておかなければならない。
 ただし、この通知は通知の相手方の登記簿に記載してある住所に発信するだけで足り、転居等のためその通知書が相手方に到達していなくとも、その効力が生ずることになっているので、公示送達までする必要はない。
 後順位担保権者に対する実行通知の時期については、法は提供者への実行通知が到達したら「遅滞なく」発信しなければならないとのみ定め、最終時期については定めていない。
 しかし、その通知書の内容には「提供者あての実行通知が、提供者に到達した日」を記載することが必要となっているから、提供者あて実行通知と同時に、またはそれ以前に通知しても、法的にはその効力がないこともあろう。そして、この通知の目的は後順位担保権者に対して物上代位によって差押えをするか、競売の申立てにより本登記を阻止するか判断し、手続のとれるだけの時間的余猶を与えることにあるのであるから、その目的を達せられる時間的余裕が認められれば、「ただちに」または「遅滞なく」通知したものでなくてもその通知は有効なものといえよう。
 ただ、この後順位担保権者あての実行通知は、本登記の効力発生のための要件となっているものでないところから、それが遅れたからといって、本登記したことによる効力の無効を主張することはできず、単にそれによる損害の賠償請求権が認められるだけである。
 後順位担保権者あて実行通知には、次の事項を記載しなければならないことになっている。
 提供者あて実行通知をしたこと、同上通知書の到達年月日、目的物件ごとの見積価額、充当される債権の額、清算金の見積額。
 仮登記担保権者がその権利を実行し、目的物の仮登記を本登記することによって、その登記簿に記載されていた仮登記後の第三者の権利は、この仮登記担保権者に対抗することができなくなる点は、前述の後順位担保権者以外の者についても同じである。
 そこで、それらの者にも本登記されるまでの間、いわゆる清算期間内になんらかの方法により、自己の権利の保全をはかる必要が生ずる。そのため猶予期間としても清算期間があるわけであるから、仮登記担保権者は提供者あて実行通知をした場合は、遅滞なくそれら利害関係者にもその旨通知することになっている。
 ただ、後順位担保権者以外の利害関係人は、担保余力がある場合でもその余力についてなんらの権利をもつものではないので、後順位担保権者のように物上代位権や競売権によって、自らの権利保全をはかる方法が定められていない。それぞれ自己の権利に合った方法により保全を考える以外にない。
 後順位担保権者以外の登記簿上の利害関係人とは、まず仮登記後に目的物件の所有権を取得した者があるが、そのほか次のような者がそれに該当しよう。
 仮登記後の賃借権者、仮登記後の地上権者、仮登記後の仮差押債権者、仮登記後の処分禁止の仮処分権利者。
 通知書の内容は前述のとおり、後順位担保権者以外の利害関係人はその担保余力についてなんらの権利を有しないので、その者に対する実行通知書に記載すべき事項は、次の事項だけで足りるとされている。
 提供者にあてて実行通知をしたこと、同通知書に記載した債権額。
 それぞれの記載要領については、前記提供者あて実行通知の項を参照されたい。

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