仮登記担保の実行手続き

 仮登記担保の設定契約は、一般に代物弁済の予約によっているが、そのほか停止条件付代物弁済契約または売買の予約、停止条件付売買契約など、債権担保の目的でなされた所有権移転に関する契約であっても、仮登記の可能な契約であれば、仮登記担保契約となりうる。
 これらの契約は、登記することにより第三者に対抗することができるとともに、仮登記を本登記することにより遡及的効力が生じ、担保的効果が認められることになる。この場合従来は、担保契約が予約方式であれば、所有権移転請求権保全の仮登記とし、停止条件方式であれば、停止条件付所有権移転の仮登記として登記されていた。

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 仮登記担保も、債権担保を目的としているのであるから、その権利を実行するためには被担保債権の弁済が滞っていることが必要であることは当然です。
 しかも、その契約が予約方式の場合は、その権利実行の前提として予約完結権行使のための通知が必要である。ただし、この通知は、次の仮登記担保の設定者あての実行通知とともに通知することも認められている。なお、停止条件方式の場合は、その条件さえ成就していれば、予約完結の必要がないので、提供者あての実行通知だけで仮登記担保権の実行手続に入ることができる。
 仮登記担保を実行するためには、まず提供者あてにその実行通知を発信する必要がある、一般にこれを私的実行通知という。しかも、当該物件に対して後順位担保権者、第三収得者、賃借権者などの利害関係人がある場合には、実行通知が提供者に送達された後ただちにそれらの者に対しても、仮登記担保権を実行する旨の通知をしなければならない。
 法は、提供者あて実行通知の送達後2ヵ月間を清算期間とし、その間は仮登記担保権者も本登記する権利が認められず、債務者も弁済により本登記を防止できるとともに、後順位担保権者等利害関係人に、本登記されることに対する対策をたてる猶余期間を認めている。
 債務者が清算期間内に被担保債権の弁済をせず、しかも目的物件に対して他の債権者から競売の申立てがなかった場合は、この期間の満了により目的物件の所有権は当然に担保権者に移る。その場合に被担保債権の額が物件価値より大きいときは、その債権は物件価値相当額だけ代物弁済により消滅し、担保権者はただちに本登記手続をするよう請求する権利が生ずる。
 一方、物件の価値が被担保債権の額より大きいときは、清算期間の満了により目的物件の所有権は担保権者に移転するが、その差額(清算金)の支払債務が発生し、提供者はその清算金の支払を受けるまでは所有権移転の本登記義務を履行する必要がないことになる。しかも、提供者は清算金の支払を受けるまでは消滅した債権相当額を支払うことにより、目的物件の所有権を取り戻す権利も認められている。
 仮登記担保権の目的物件に対し競売手続の申立てがあると、仮登記担保権者の本登記する権利が失われるが、清算期間満了前、清算金のあるときは、その支払前にこの競売の申立てがないかぎり、所有権が担保権者に完全に移転する。その場合、仮登記後の後順位担保権者、第三収得者、賃借権者などの権利はいっさい消滅することになるが、後順位担保権者は清算金に物上代位の差押えをすれば、その清算金から順位により支払が受けられることになっている。

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