競売での売却の準備

 抵当権実行による競売開始決定がなされると、開始決定は債務者および所有者に送達され、差押登記が嘱託される。差押えの効力は、競売の開始決定が所有者に送達された時と差押登記のなされた時のいずれか早い時に生ずる。
 開始決定による差押えの効力が生じたときは、執行裁判所は配当要求の終期を定めこれを公告する。この終期は、物件明細書の作成期間または配当要求もしくは債権届出に要する期間を考慮して定められる。
 執行力ある債務名義を有する債権者、差押登記後に登記を得た仮差押債権者、一般先取特権の存在を証明できる文書を提出した一般先取特権者は、配当要求をすることができるが、これらの者は、この定められた配当要求の終期までに、配当要求または競売申立てをしないと、配当から除斥される。
 配当要求の終期が定められたときは、裁判所書記官は、開始決定のなされた旨および配当要求の終期を公告し、かつ、差押登記前に登記された仮差押債権者、差押登記前に登記され売却により消滅する先取特権、質権、抵当権を有する債権者、公租公課の所管官公庁に対し、債権の存否、原因、額を、また仮登記権利者に対し、担保仮登記の有無、債権の存否、原因、額を、それぞれ配当要求の終期までに届け出るよう催告する。
 この催告を受けた債権者は、配当要求の終期までに、その催告にかかる事項について届出を要する。その請求元本額に変更を生じたときも同様です。この届出を怠り、または不実の届出をしたときは、これによって生じた損害の賠償責任を負い、または失権する。

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 不動産の換価のためには、現況の把握が必要です。執行裁判所は、執行官に対し、不動産の形状・占有関係その他の現況について調査を命ずる。執行官は、この調査をするに際し、不動産に立ち入り、債務者、所有者またはその不動産を占有する者に対し、質問をし文書の提示を求めることができる。この場合において、執行官の質問または文書の提示の要求に対し、所有者または債務者が、正当な理由がなくて陳述をせず、もしくは文書の提示を拒み、または虚偽の陳述をし、もしくは虚偽の文書を提示したときは、10万円以下の過料に処せられる。また、不動産に立ち入る場合において、必要があるときは、閉鎖した扉を開くため必要な処分をすることができる。
 執行官は、これらの職務を行なうに際し、抵抗を受けるときは、その抵抗を排除するために、威力を用い、または警察官の援助を求めることができる。執行官が、人の住居に立ち入るに際し、または抵抗を排除するために威力を用いもしくは警察官の援助を受けるときは、住居主、その代理人または同居の親族もしくは使用人その他の従業員で相当のわきまえのある者に出会わないときは、市町村の職員、警察官その他証人として相当と認められる者を立ち会わせることを要する。
 また、執行官が、占有関係の事実調査のため、目的不動産の近隣居住者から任意に事情を聴取することができることはいうまでもない。
 執行裁判所は、執行処分をするに際し、必要があると認めるときは、利害関係を有する者その他の参考人を審導することができるから、執行官の現況調査によって、現況がなお明らかでないときは、所有者、債務者、不動産を占有する第三者、占有関係を現認しまたは知っているであろうと思われる近隣者を寄与してこれを明らかにする。この場合、審尋期日に出頭しなかったり、出頭しても陳述を拒んだり虚偽の陳述をした者は、10万円以下または5万円以下の過料に処せられる。
 現況調査等によって現況の確認ができたときは、執行裁判所は、評価人を選任し、不動産の評価を命ずる。評価人は、不動産に立ち入り、所有者、債務者、不動産を占有する者に対して、質問し、文書の提示を求めることができる。また、その評価にあたり抵抗を受けるときは、執行裁判所の許可を受けて、執行官に対しその援助を求めることができる。
 競売開始による差押登記に先立って第三者のために所有権移転登記がなされていて差押登記ができなかったり、現況調査等の結果、目的不動産が滅失したりしていて、目的不動産につき、売却による所有権移転を妨げる事情が明らかになったときは、執行裁判所は、すでにした競売開始決定を取り消すことを要する。この取消決定に対しては、執行抗告ができるし、また確定しなければその効力を生じない。
 この取消決定が確定したとき、または競売申立てが取り下げられたときは、裁判所書記官は、開始決定にかかる差押登記の抹消を嘱託する。この登記の嘱託に要する登録免許税その他の費用は、申立抵当権者の負担とされる。
 所有者は、競売開始決定がなされても、目的不動産を使用収益することを妨げられない。しかし、所有者の使用収益権能は、買受人による代金納付のときまでに限られ、かつ、買受人による代金納付により、当然に買受人に移転する。所有者は、この間善良な管理者の注意をもって、その不動産の使用収益をなすことを要する。
 所有者が、この注意を怠り、目的不動産の価格を著しく減少し、またはそのおそれのある行為をするときは、執行裁判所は、申立抵当権者その他の差押債権者の申立てにより、買受人が代金を納付するまでの間、担保を立てさせ、または立てさせないで、所有者に対し、これらの行為を禁止し、または一定の行為を命ずることができる。
 所有者がこの命令に違反したときは、執行裁判所は、さらにその申立人の申立てにより、買受人が代金を納付するまでの間、担保を立てさせて、所有者に対し、不動産に対する占有を解いて執行官に保管させることを命ずることができる。この決定は、相手方に送達される前でも執行することができるが、申立人に告知された時から2週間を経過したときは、執行することができない。
 これらの命令については、その後の事情の変更により、申立てにより、これを取り消し、または変更することができる。この取消しまたは変更の命令は、確定しなければその効力を生じない。
 これらの決定に対しては、いずれも執行抗告をすることができる。これらの保全命令の申立てまたは執行に要した費用は、競売手続における共益費用となり、売却代金のなかから優先して弁済を受けられる。
 建物に対し競売開始決定がなされると、その送達または差押登記により、建物についての差押えの効力が生ずるが、同時に、その従物としての土地の賃借権、地上権についても差押えの効力が及ぶ。
 差押えにより、土地の賃借人たる建物の所有者と賃貸人たる土地所有者との間で、土地賃貸借契約の合意解除をしたり、賃貸借期間を短縮したりしても、その効力を生じないが、賃借人の意思によらない賃貸借期間の満了や、賃料不払い等の債務不履行による賃貸借契約の解除にもとづく賃貸借終了の効果は妨げられない。特に、建物の所有者(土地賃借人)が賃料の支払をしないときは、土地賃貸借契約を解除されるおそれがあり、土地賃貸借契約が解除されると、目的不動産の価値は激減する。申立抵当権者は、賃料の第三者弁済をすることはできるが、それは、当然には執行費用または共益費用とならないし、民事執行法は債務名義によらない配当要求を認めていないから、当然に配当にあずかれるとはかぎらない。
 このため、建物につき競売開始決定がなされていて、所有者が、その建物の所有を目的とする地上権または賃借権について、地代または借賃を支払わないときは、執行裁判所は、申立てにより、申立抵当権者がその不払いの地代または借賃を所有者に代わって支払うことを許可することができることとした。この場合、この申立費用、代払いの地代・借賃は共益費用となる。
 執行裁判所は、配当要求の終期の到来後、評価人の評価に基づいて、最低売却価額を定める。最低売却価額を定めるにあたっては、次の事項が考慮される。
 この最低売却価額は、執行官による現況調査、執行裁判所による審尋、評価人による評価を経て、執行裁判所の判断により定められるもので、適正妥当なものとされ、入札あるいは競り売りの期日において買受けの申出がなかったときでも、低減していくことを予定していない。
 もとより、裁判所は、最低売却価額を変更する必要があると判断したときは、これを変更することはできる。この最低売却価額の決定および変更は、競売手続上重要な地位を占めているので、執行異議の申立てをすることにより、その是正を求めることができる。
 民事執行法は、消除主義をとっている。不動産の上に存する先取特権、使用収益をしない旨の定めのある質権、抵当権および仮登記担保権は売却により消滅する。これらの権利の消滅に伴い、これらの権利に対抗することができない権利は、留置権を除いて消滅する。また、不動産に対する差押え、仮差押えおよびこれらに対抗できない権利または仮処分も売却によって消滅する。したがって、売却により消滅しないで残るものは、留置権、消滅する権利または差押え、仮差押えに対抗できる使用収益をしない旨の定めのない不動産質権、仮処分、担保仮登記でない仮登記、用益権です。なお、売却によって消滅すべき用益権であっても、最低売却価額が決定されるまでに、利害関係人全員がこれを引き受けるものとして売却することに合意して届出をすれば、その用益権を引き受けるものとして売却しなければならない。
 土地およびその上に存する建物が同一の所有者に属する場合に、その土地または建物のみに抵当権を設定したときは、抵当権設定者は、競売の場合において、地上権を設定したものとみなされる。同一所有に属する土地と建物の両者が同時に抵当権の目的となっている場合において、競売に付され、買受人を異にするに至ったときも同様です。
 これが法定地上権の制度であり、建物所有のための利用権を確保するために認められた公益上の規定であるので、抵当権設定の当事者間で、民法388条の適用を排除する旨の特約をしても無効であるとされている。
 法定地上権が成立するためには、次の要件が必要です。
 抵当権設定当時において、土地の上に建物が存在することを要する。抵当権設定当時において、地上に建物が存在しないかぎり、法定地上権は発生しない。更地につき抵当権が設定された後に、土地の上に建物が築造されたとしても同様であるし、抵当権設定当時、建物が建築中であっても、なお建物としての存在が認められない以上、法定地上権は成立しない。先順位抵当権設定当時、その地上に建物がなく、後順位抵当権設定当時には建物が建築されており、後順位抵当権者の競売申立てにより、土地が売却されたとしても、同建物のため法定地上権は成立しない。仮に先順位抵当権者が、建物の建築を承認しまたは同建物のために、競売の場合において法定地上権の発生することを容認したとしても同様である。
 抵当権設定当時に、土地の上に建物が存在すれば足り、同建物について所有者名義の登記のあることを要しない。
 抵当権設定当時に、土地の上に建物が存在した以上、その後に同建物が朽廃によらないで滅失した場合において、建物を再築し、競売手続による売却当時において再築建物が存在しているときは、旧建物が存続したと同一内容の法定地上権が新建物のために成立する。
 抵当権設定当時において、土地・建物が同一所有者に帰属することを要する。
 抵当権設定当時において、土地・建物がそれぞれ所有者を異にするときは、たとえ競売による売却当時において、両者が同一所有者に帰属したとしても、法定地上権は発生しない。抵当権設定当時において、親子・夫婦といえども、土地・建物を各別に所有している場合も法定地上権は成立しないと解すべきものでしょう。
 抵当権設定当時に土地・建物が同一所有者に属していればよく、その後に、一方が第三者に譲渡され、競売による売却当時に所有者を異にするに至っても、法定地上権は成立する。この場合、仮に両者の所有者の間で賃借権を設定していても、法定地上権の発生を妨げない。したがってまた、抵当権設定当時の建物を、設定者が取りこわして建物を再築し、その後に同建物を第三者に譲渡した場合も、同様に法定地上権の成立を認めるべきです。
 法定地上権は、土地の上に、土地所有者の所有する立本法の適用を受ける立木が存する場合において、その一方または双方が抵当権の目的とされたときも、競売の場合において、その立木のために同様に発生する。
 この立木が地上権者の所有に属する場合において、その地上権または立本の一方または双方が抵当権の目的となったときは、競売の場合において、その立木のために、地上権の存続期間内で、法定賃借権が発生する。
 債権者は、定められた配当要求の終期までに配当要求もしくは競売の申立てをなし、または債権届出の催告にしたがって債権の届出をなすことを要する。
 配当要求の終期までに配当要求または競売申立てのないときは、配当要求できる債権者であっても、配当から除斥される。また、債権の届出を催告された債権者が、同日までに、債権の届出を怠ったり、または虚偽の届出をしたときは、損害賠償の責を負いまたは失権する。
 数個の不動産を各別に売却するか一括して売却するかは、執行裁判所の定めるところによるが、相互の利用上不動産を他の不動産と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認められるときは、これらの不動産を一括して売却することができる。申立抵当権者、差押債権者が異なってもよいし、所有者、債務者が異なってもよい。ただし、1個の申立てにより、競売開始決定がなされた数個の不動産のうち、あるものの最低売却価額で各債権者の債権および競売費用の全部を弁済することができる見込みがあるときは、所有者の同意があるときに限って、一括売却ができる。
 一括売却する場合において、各不動産ごとに権利者またはその順位を異にするときは、各不動産ごとに最低売却価額を定めることを要し、この場合、売却代金の総額を各不動産の最低売却価額に応じて按分し、各不動産ごとの売却代金額を算出する。各不動産ごとに執行費用の負担を決める場合も同様とされる。
 執行裁判所は、目的不動産についての物件明細書を作成し、一般の閲覧に供するために、その写しを執行裁判所に備え置くことを要する。
 物件明細書には、不動産の現況、売却の結果買受人が引き受けることとなる質権、用益権、留置権の存在および仮処分の執行の存在ならびに法定地上権が発生する場合には、その概要を明らかにするよう記載がなされなければならない。
 この物件明細書の写しは、売却実施の日の1週間前までに備え置くことを要する。この場合、この物件明細書の写しとともに、執行官の作成した現況調査報告書および評価人の作成した評価書の写しも備え置かれる。
 競売の目的不動産を買い受けようとする者は、公告された不動産の表示、最低売却価額、売却日時等をみて、さらにその不動産の現況や権利関係を確認したいときは、執行裁判所において、物件明細書、現況調査報告書、評価書の各写しを閲覧することにより、これを確認できることとなる。
 しかし、執行裁判所の判断は、一応のものにすぎず、売却によって公信的効果を付与されるものではなく、あくまで払不動産をめぐる権利関係は、その実体によってきまるものであることは否めない。
 執行裁判所は、不動産の売却の方法を定めることを要する。売却の方法としては、入札、競り売り、随意売却その他の売却方法がある。
 入札には、入札期日に入札をさせた後に開札を行なう期日入札および入札期間内に入札をさせて開札期日に開札を行なう期間入札とがある。競り売りは、競り売り期日に買受けの申出の額を競り上げさせる方法により行なう。買受けの申出の額を競り下げの方法によって行なう競り売りは、認められていない。
 入札または競り売り以外の方法によるには、入札または競り売りの方法により売却を実施させても、適法な買受けの申出がなかった場合に限られる。この場合、裁判所は、執行官に対し、随意売却その他適当な方法により売却を実施させることができる。執行裁判所は、期日入札、期間入札、競り売りのいずれの方法によるのか、期日入札にあっては入札期日と売却決定期日を、期間入札にあっては入札期間、開札期日、売却決定期日を、競り売りにあっては競り売りの期日、売却決定期日を各定めるを要し、売却決定期日は、入札期日、開札期日、競り売り期日から各1週間以内の日とし、期間入札における入札期間は1週間以上1ヵ月以内の範囲内で定め、開札期日は入札期間の満了後1週間以内の日としなければならない。また、目的不動産の取得につき法定の資格を要する湯合など法令による制限がある場合には、買受けの申出をすることができる者を所定の資格を有する者に限定することができる。
 なお、不動産の買受けの申出をしようとする者は、最低売却価額の10分の2の額を提供することを要するが、執行裁判所は、相当と認めるときは、この買受け申出の保証の額を増額して定めることができる。
 執行裁判所により、売却の方法・日時・場所等が定められたときは、裁判所書記官は、売却すべき不動産の表示、最低売却価額、売却の日時・場所、売却決定期日の日時・場所、買受申出の保証の額および提供の方法、一括売却することを定めたときはその旨、買受申出人の資格を制限したときはその制限の内容、不動産に対して課される公租・公課、物件明細書・現況調査報告書の写しが入札期日・入札期間の開始の日・競り売り期日の各1週間前までに、執行裁判所において、一般の閲覧に供するため備え置かれることを公告する。この場合、裁判所書記官は、不動産所在地の市町村に対しても、これらの公告事項を記載した書面を当該市町村の掲示場に掲示するよう入札期日・入札期間の開始の日・競り売り期日の各2週間前までに嘱託しなければならない。
 なお、裁判所書記官は、入札期日・入札期間開始の日・競り売り期日および売却決定期日の日時・場所を、所有者・債務者・差押債権者・配当要求債権者・差押登記前の不動産の登記上の権利者・知れている抵当証券の所持人および裏書人・執行裁判所が相当と認める者に対し通知することを要する。
 執行裁判所は、目的不動産の最低売却価額を定めるが、この定められた最低売却価額をもって、見込まれる手続費用、先順位の抵当権者その他の担保権者・租税債権者などの優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがないときは、申立抵当権者を益するところがないので、それ以上に競売手続を進めることができない。これがいわゆる剰余主義の原則と呼ばれるものである。従来、抵当権等の実行によるいわゆる任意競売については、剰余主義の適用はないとされたが、民事執行法は、強制競売におけると同様、抵当権等の実行による競売手続についても、剰余主義を採用することを明らかにした。
 このように、最低売却価額をもって手続費用、優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがないと認められるときは、執行裁判所は、その旨を申立抵当権者に通知するを要し、申立抵当権者は、この通知を受けた目から1週間以内に、手続費用および優先債権の見込額を超える額を定めて、自ら不動産の買受人になることができる場合にあっては、申出額に達する買受けの申出がないときは自ら申出額で不動産を買い受ける旨の申出および申出額に相当する保証の提供をなし、自ら不動産の買受人になることができない場合にあっては、買受けの申出の額が申出額に達しないときは申出額と買受けの申出の額との差額を負担する旨の申出および申出額と最低売却価額との差額に相当する保証の提供をなし、または最低売却価額をもって剰余を生ずることを証明しなければならない。
 これらの申出および保証の提供がないとき、申立抵当権者が自ら不動産の買受人となることができない場合において、最低売却額を超える価額の買受けの申出がなかったときは、最低売却価額をもって剰余を生ずる見込みがあることの証明がなされていないかぎり、執行裁判所は、すでになした競売手続を取り消さなければならない。
 これらの保証の提供は、金銭・執行裁判所が相当と認める有価証券・銀行等が申立抵当権者のために一定の額の金銭を執行裁判所の催告により納付する旨の期限の定めのない支払保証委託契約が申立抵当権者と銀行等との間において締結されたことを証する文書を執行裁判所に各提出する方法によってしなければならない。

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