競売不動産の買受申出人又は買受人保護の手続き

 競売における売却の性質については、多数説である国家機関と各関係人間との関係では公法上の処分であると同時に、関係人相互間では私法上の売買であるとする折衷説によれば、売却においては、買受けの申出が売買契約の申込みであり、売却許可決定がその承諾であるとされるので、旧法下では目的不動産が何らかの事由によって損傷したときは、競売による所有権移転の時期との関係で危険負担の問題として論ぜられていた。民事執行法は、買受申出があった後天災その他最高価買受申出人の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合について買受人保護のため次のような規定を設けています。

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 売却実施までに損傷した場合は、その損傷が不動産の評価に影響を及ぼす程度であれば、執行裁判所は、再評価をし、最低売却価額を変更して売却を実施する。これを看過して売却が実施された場合には、売却不許可事由に該当する。
 売却決定期日までに損傷した場合、売却決定期日までに、天災その他買受申出人の責めに帰することができない事由により目的不動産が損傷した場合には、最高価買受申出人は、売却決定期日において売却不許可の申出をすることができる。競売目的建物について建物収去土地明渡しの判決が確定した場合も本条が類推適用される。物の一部滅失の場合の契約解除を認める民法五六五条と同趣旨の規定を設けたものである。次順位買受申出人は、買受人が代金不納付により自己に売却許否決定かされることになったときにこの申出をすることができる。
 この申出があると、執行裁判所は、売却不許可決定をしなければならない。この場合には、再評価の上最低売却価額を決定して売却手続をやり直すことになる。但しその損傷が軽微であると認められたときは、申出はできない。この場合は、担保責任として執行手続外で債務者に対する代金の減額請求又は配当を受けた債権者に対する代金の返還請求で処理されるべきです。
 最高価買受申出人の責めに帰すべき事由によって不動産が損傷したときは、他に不許可事由がない限り、執行裁判所は、売却許可決定をしなければならない。この場合、その買受人が代金を納付しないと、再度売却を実施することになるが、再評価をして低い価額でしか売却されないことになったときは、債務者、所有者は買受人に対し執行手続外で損害賠償の請求ができることになる。
 代金納付までに損傷した場合、売却許可決定後代金を納付する時までに、天災その他買受人の責めに帰することができない事由によって不動産が著しく損傷した場合には、買受人は、売却許可決定の取消しの申立てをすることができる。この申立に対しては、執行裁判所は、損傷の事実、程度等を取調べた上、申立てが認容できるときは売却許可決定を取消す旨の決定をする。申立てが認められないときは、申立てを却下する。取消しの申立に対する決定は、関係者に対し大きな影響を及ぼすことになるので、執行抗告をすることができる。
 売却許可決定を取消す除の決定は確定しなければ効力を生じない。損傷が軽微な場合には、この取消しの申立てはできない。
 買受人の責めに帰すべき事由によって損傷した場合には、買受人は、取消しの申立てをすることはできない。
 代金納付後に損傷の事実を知った場合、代金納付前に著しい損傷の事実が生じたのに、買受人がその事実を知らないで代金を納付した場合は、執行手続上では救済されない。その場合は、民法の担保責任の規定により解決するよりほかありません。

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