競売不動産の代金納付による登記の嘱託

 買受人が執行裁判所の定める期限までに代金を納付したときは、目的不動産の所有権を取得するので、裁判所書記官は、買受人の取得した権利の移転登記、売却により消滅した権利(抵当権等)、売却により効力を失った権利(差押え後の所有権等)の取得、売却により効力を失った仮処分(消滅する抵当権に劣後する仮処分等)の登記の抹消、差押え又は仮差押えの登記の抹消の登記の嘱託をしなければならない。裁判所がこれらの登記の嘱託をする理由は、国家が競売権に基づき債務者の財産が譲渡された場合は、私法行為に基づく場合と異なり、その処分の内容は極めて明確であり、同時に競売の目的である物又は権利に対し国家はその管理権及び処分権を有するからです。買受人のための所有権移転の登記、売却により消滅した権利等の抹消、差押えの登記等の抹消登記は、本来登記の目的を異にするのであるから、たとえ不動産登記法四六条にいう原因が同一であり、その原因日付が同一であっても、同一の嘱託書で嘱託することはできないと解すべきですが、しかし、各登記は関連性があり、同一の嘱託書で嘱託する方が簡便でもあるから、旧法当時から三個の登記か一括して一個の嘱託書によってなされている。
 数個の不動産に対し一個の競売開始決定がされた場合でも、買受人を異にするときは、嘱託書は買受人ごとに各別に作成しなければならない。数個の不動産でも買受人が同一人であれば一通で足りる。共同買受人の場合は一通の嘱託書で嘱託する。

スポンサーリンク

 旧法では、強制競売については裁判所は配当期日終了後、配当調書及び競落許可決定の正本を添付して登記嘱託をすることになっていたので、配当実施後に登記嘱託をしていたが、旧競売法は、配当手続はないから、抵当権実行としての競売については競落人が競落代金を完納したときは、直ちに登記嘱託ができることになり、統一がとれていなかった。
 旧法当時競落代金を完納したときに直ちに登記嘱託するについては、抵当権者に対し代金交付前に所有権移転登記と同時に抵当権の抹消登記の嘱託をすることは、抵当権者に不利益を及ぼさしめる結果になるので、弁済金を交付した後に登記嘱託をすべきであるとする見解があったが、抵当権者に弁済金を交付する場合には、実務では弁済金交付の目までの利息、損害金を交付する取り扱いがされていたので、弁済金交付前に抵当権設定登記を抹消しても、抵当権者に別段の不利益を及ぼすことはなかった。
 民事執行法は、強制競売、抵当権実行としての競売共に代金の納付によって所有権が移転することになるので、配当手続を経るまでもなく登記嘱託ができるのである。
 この所有権移転登記等の手続は、執行(競売)手続の行政的処分であって、本来の執行手続の一環をなすものではないから、執行手続が終了した後であっても登記の嘱託ができることになる。
 競売による売却を登記原因として所有権移転登記をする。買受人が代金を納付した後は、たとえ売却条件に瑕疵があったり、売却前に債権者、債務者間に弁済猶予の合意がされていたり、抵当権の不存在又は消滅理由があっても、売却による所有権取得の効力には影響はないから、登記嘱託をすべきです。
 売却許可決定が確定した後、代金納付期限までに買受人について相続その他の一般承継があった場合において、一般承継人が代金を納付したときは、裁判所書記官は、一般承継を証する書面を添付して、その一般承継人のために所有権移転の登記嘱託をすべきです。旧法では、強制競売の場合の競落不動産の所有権は、競落許可決定言渡の時に競落人に移転するので、言渡し後に競落人が死亡した場合には、披相続人に移転した所有権を、相続人が一般承継することになるから、これを相続人名義に競落による所有権移転登記の嘱託ができるとすると、中間省略の登記を認めることになる。しかも登記原因証書としての競落許可決定正本と、嘱託言記載の登記権利者の表示が符合しないことになるために、このような嘱託は受理されなかったのです。ところが新法では、競売による売却不動産の所有権は、買受人が代金を納付した時に移転し、相続人は、買受人の地位を承推して代金を納付した時に、債務者(所有者)から直接所有権を取得することになる。また、新法では売却許可決定正本は登記原因証書とならないということから、相続を証する書面を添付して相続人のために登記嘱託をすれば、その嘱託は受理されることになつたのです。このことは、会社合併による承継の場合も同様です。
 登記嘱託の際添付する売却許可決定正本に記載してある買受人の氏名を、相続人名義に更正する必要はない。
 買受人が代金を納付した後に死亡(会社合併)した場合には、買受人が不動産の所有権を取得した後に一般承継が生じたものであるから、裁判所書記官は、死亡した買受人のために所有権移転の登記を嘱託すべきです。
 買受人からその権利を譲り受けた第三者が、その届出をしても、第三者のために権利移転の登記の嘱託はすべきでない。たとえ嘱託しても受理されない。買受人が代金給付前に買受けた不動産の所有権を第三者に譲渡し、第三者が代金を納付した場合でも、第三者のための権利移転の登記の嘱託は受理されない。
 差押登記後に所有権取得の登記をした第三取得者が買受人となった場合、この第三取得者は、その所有権の取得をもって差押債権者、したがって買受人に対抗できないので、第三取得者の所有権移転登記は抹消されることになる。したがって新たに買受人たる第三取得者のため、売却による所有権移転登記を嘱託すべきです。仮差押登記後、仮差押債権者が債務名義を得て強制競売の申立てをしたが、その差押登記前に所有権移転の登記をした者が買受人となった場合も、同様に解すべきです。
 差押登記前に所有権取得の登記をした第三取得者が買受人となった場合、抵当権実行としての競売において、抵当権設定登記後、強制競売における差押登記前に所有権取得の登記をした第三取得者(目的不動産の所有者)が買受人となった場合には、実体上所有権の変動が生じないので、売却により消滅した権利等及び差押えの登記等の抹消登記だけの嘱託をして、所有権移転登記の嘱託はしない。
 抵当権設定登記時の目的不動産の所有者(物上保証人)が買受人となった場合も同様の処理をすればよい。
 登記された不動屋上の権利又は仮処分の執行で引受けになるものとして物件明細書に記載されたもの以外は、原則としてすべて売却により消滅し、又は効力を失ったものとして登記の抹消を嘱託することになる。物件明細書に権利の引受けの有無は不明である旨記載した権利は、消滅するものとして抹消の嘱託はできない。物件明細書に引受けになる権利を誤って消滅すると記載してあることが、売却決定期日までに判明した場合は、その売却は不許可となる。それが売却許可決定がなされた後に判明したときは、執行抗告により売却許可決定が取り消され、新たに売却手続をすることになる。
 売却許可決定が確定し、代金納付前に誤りが判明した場合は、買受人は法七五条一項の類推により、売却許可決定の取消しの申立てができると解される。これに対しては、この場合執行裁判所は売却許可決定確定後の手続が未了である限り、法五三条を準用して職権をもって売却許可決定を取消すことができるとする見解がある。誤りの判明が代金納付後であれば、物件明細書の記載のとおり登記嘱託をするほかない。差押えの登記後になされた権利の設定又は移転の登記については、差押債権者又は買受人から新たな登記簿の謄本を提出せしめないと、その登記の存在を知ることができない場合があるので、裁判所としては差押債権者又は買受人がこれに協力しない場合は、抹消されない登記が残るということが起り得る。この場合実務では登記所から裁判所に抹消の嘱託のない登記が存する旨の通知があるので、裁判所書記官は職権をもって直ちに遺脱した登記について登記抹消の嘱託をする。誤って抹消すべきでない登記を抹消嘱託した場合は、裁判所書記官は職権でその回復登記を嘱すべきです。回復について利害関係のある第三者が存在するときは、その者の承諾書か、その者に対抗できる裁判の謄本を添付しなければならない。いずれの場合も登記費用を要するので、買受人に納付させる。この方法によらずに、買受人から登記名義人を被告として登記抹消又は登記回復の請求訴訟を提起し、勝訴判決を得て抹消又は回復登記をすることもできる。
 不動産上に存する一切の先取特権、抵当権は売却により消滅する。これらの権利について仮登記をしたものも同様である。仮登記から本登記に移ったものは、本登記の抹消を嘱託すればよい。それにより仮登記も抹消される。なお付記登記を抹消すべきときは、基本の登記抹消を嘱託すればよい。それにより付記登記は抹消される。
 抹消される抵当権について債権差押登記がなされている場合は、その差押登記も抹消の嘱託をすることになる。また抹消される抵当権に対する質権設定登記も抹消される。
 抵当権等について、最低売却価額が定められる時までに、利害関係者全員がこれを引受ける旨の合意をした場合は、抹消嘱託をすべきでない。
 使用、収益をしない旨の定めのある質権は、たとえ最先順位であっても、売却により消滅する。
 使用、収益を伴う質権で、差押債権者の権利に優先するものは、売却により消滅しないが、しかしこのような質権でも、売却により消滅する担保権に後れるものは、その担保権と共に消滅する。
 このような質権であっても、最低売却価額決定までに、利害関係者全員のこれを引受けるものとして売却することの合意があれば、抹消登記の嘱託をすることはできない。
 抵当権と併用されているなど記録上担保目的のものであると認められる所有権に関する仮登記については、最先順位のものでも売却により消滅するので、抹消登記の嘱託をすることとなる。このような仮登記が抵当権と併存せず、単独な形式でされている場合でも、それが債権担保の目的をもってなされているのであれば、判例は競売手続が開始された後は本登記はできず、競売手続の中において配当にあずかるべきであるとしているので、仮登記権利者が被担保債権の届出をすれば、法定担保権と同視して配当をし、仮登記の抹消登記の嘱託をすればよい。
 差押えの登記前に設定された地上権、永小作権、地役権、採石権、賃借権等の用益権でも、それが売却によって消滅すべき担保権に後れるものは、短期賃借権を除き、担保権に対抗できないので、売却によって効力を失うことになるから抹消の対象となる。最優先の用益権は、それが仮登記の場合でも買受人の引受となるから抹消登記の嘱託はできない。
 差押えの効力が生じた後に設定された用益権(短期賃借権を含む)は、売却によって効力を失うから抹消できる。
 抵当権者自身を権利者とする短期賃借権は、差押え登記までに対抗要件を具備した短期賃貸借が現われないときは、その抵当権設定登記の前後を問わず消滅するというのが判例の見解である。
 短期賃借権は、抵当権の登記後に登記したものでも抵当権者に対抗できるので、したがって買受人にも対抗できるから抹消できない。ただし短期賃貸借でも抵当権と併用のもの、差押えの効力が生じた後にその期間が満了したもの、短期賃借権者が買受人である場合、賃借権者が差押債権者であるとき、短期賃貸借の登記だけで占有を件わないものなどは、抹消できる。根仮登記担保権は競売手続上は無効であるから、これに後れる短期賃貸借でも抹消できないことになる。しかし、担保仮登記に劣後する短期賃借権は、担保仮登記が売却によって消滅するからこれに伴って消滅する。
 期間の定めのない賃貸借は、原則としていっでも解約申入れをして終了させることができるから、民法六〇二条の期間を超えない賃借権と同視してよいというのが判例、通説である。ところが、借家法一条ノニにより家屋賃貸借契約の解約申入れが著しく制限された結果、期間の定めのない家屋賃借権は、民法六〇二条の期間を超えないとはいえないのではないかという疑問が生じ、議論のあるところであるが、しかしここでは期間の定めのない賃借権の登記を抹消できるかどうかという観点からのみ検討する。この点については種々の見解があるが、最高裁は、借家法一条ノニの適用を肯定するが、民法六〇二条の期間を超えない賃借権と同視するとしているので、この見解に従えば抵当権の登記後、差押の効力発生前の期間の定めのない賃借権の登記は抹消登記の嘱託はすべきでないということになります。
 抵当権者を権利者とする停止条件付短期賃借権の仮登記は、仮登記のなされた時期が抵当権者のした抵当権設定登記の前後を問わず抹消登記の嘱託をすべきです。後順位抵当権者のした仮登記は併設された抵当権の被担保債権につき売却代金からの配当の有無にかかわらず、先順位抵当権者に対抗できないので、売却によって消滅すると解すべきであるから、同様抹消登記の嘱託をすべきです。けだしこの仮登記は、抵当権の実行に至るまでの間に第三者が短期賃借権を取得するのを防止し、その解除請求を免れると共に、債務不履行の場合は、賃借権に基づき自ら目的不動産を利用するか又は他に譲渡若しくは転貸して、その対価を債権の弁済に充当する等実質的には担保的機能を果すものであるから、民法三九五条の適用のない賃借権登記と解すべきであるからです。
 債権担保の目的でない停止条件付短期賃借権の仮登記が、差押登記前にされている場合には、差押登記前に実体上その条件が成就し、賃借権が発生している場合に限り、差押登記後において本登記をして買受人に対抗し得るとした判決例がある。
 売却によって消滅すべき用益権であっても、最低売却価額決定までに、利害関係者全員の合意があれば、これを引き受けるものとして売却することができるのですが、その場合は抹消登記の嘱託はできない。
 差押えの登記後にされた第三者に対する所有権移転登記は競売申立人に従って買受人に対抗できないので抹消できる。抵当権設定登記後、差押えの登記前に所有権移転登記を受けた第三取得者の移転登記は抹消できない。
 条件付売買を原因とする条件付所有権移転の仮登記や、通常の売買予約を原因とする所有権移転請求権保全の仮登記については、その仮登記が最先順位の抵当権又は先取特権の登記に先だっときは抹消できないが、これに劣後するときは抹消すべきです。
 差押えの登記後又は担保権実行による競売における担保権設定登記後の処分禁止の仮処分の登記は、いずれも差押え並びに担保権、ひいては買受人に対抗できないので、抹消の嘱託をしてよい。差押えの登記前の仮処分、あるいは抵当権設定登記前の仮処分は抹消の嘱託はできない。しかし、差押えの登記前の仮処分でも、それが抵当権を披保全権利として処分を禁止しているという場合であれば、売却によって抵当権が消滅する以上は、仮処分も効力を失うので抹消登記の嘱託をしてよい。
 破産の登記ある不動産について抵当権者が別除権を行使し、競売による売却がされた場合、破産の登記は抹消すべきものとされている。和議開始の登記についても抹消すべきである。なお和議裁判所の嘱託により和議開始決定と和議認可の登記を抹消してちょいとされている。
 抹消の対象となる権利に係る予告登記については、不動産登記法一四五条一項の規定により、受訴裁判所の嘱託によって抹消すべきで、法八二条一項二号の規定により、抹消登記の嘱託はすべきでない。
 差押えの登記、強制管理開始決定に係る差押えの登記、仮差押えの登記、抹消すべき権利に係る差押え又は仮差押えの登記はすべて抹消登記の嘱託をすることになる。
 滞納処分による差押えの登記のある不動産について競売の申立てがあり、続行決定により売却になったときは、滞納処分に関する差押え及び参加差押えの登記は売却による所有権移転の登記をしたときに滞調法三二条の規定により登記官が職権で抹消すべきものであるから、裁判所は抹消を嘱託する必要はない。
 所有権移転登記の登録免許税の課税標準として、登録免許税法一〇条、同法附則七条により、当該不動産の価額(固定資産評価額)を記載する。
 所有権移転登記及び抹消登記の目的たる不動産は、登記簿の表示と一致していることを要する 差押えの登記後に目的不動産の所在地の表示が行政区画変更その他により変更登記されているような事例もあるので、実務では登記嘱託前に買受人に現在の登記簿謄本を提出させる取扱いをしている裁判所が多い。もし、表示変更登記がなされたのが売却許可決定前であれば、買受人の申立により同一性が認められる限り売却許可決定を更正した上で嘱託する。
 差押えの登記後に、競売目的物件たる土地につき分筆、合筆、建物につき分割、合併、区分などの登記がなされたのに、関係者からその届出がなされないと、執行裁判所は旧表示のまま売却許可決定をするので、所有権移転登記の嘱託の際表示の不一致により登記官に受理されないことがある。売却した一筆の土地又は建物が敷地に分けられたとか、売却した敷地が一筆に合併されたような場合は売却許可決定を更正すればよい。ところが敷地の土地又は建物が別々の買受人に売却されたところ実は一筆に合筆されていた場合には、各買受人は一筆の不動産の特定された一部分を買受けたことになるから、分筆登記をして売却許可決定と一致させたうえで所有権移転登記の嘱託をすることになる。分筆登記等は買受人が売却許可決定を代位原因を証する書面として代位登記をすることができる。建物増築による表示変更登記がなされていた場合は、売却許可決定を更正した上で嘱託する。
 登記嘱託に要する登録免許税その他の費用は、買受人の負担とする。したがって執行裁判所は買受人から代金納付と同時に提出させる。納付させる費用の額は所有権移転登記のための登録免許税額、抹消登記のための登録免許税額、郵送料、嘱託書を登記所に郵送する費用(書留郵便料)、それに登記所より裁判所に対する登記済証の郵送料、裁判所から買受人に対し登記済証の郵送料)である。登記に要する費用を買受人が納付しない場合は、登記嘱託はできないので、事件記録に登記未了の旨を明らかにしておく。登記嘱託のできないまま長期間に亘ってもやむを得ないことである。
 登記済の旨を記載した嘱託書副本が登記所から裁判所に送付された場合は、執行裁判所は直ちに買受人に書留郵便をもって送付する。数人共同で買受けたときには、登記済証は一通だけであるから、後日問題を残さないように全買受人が連署した受領書を提出させその指定する共有者の一人に交付すべきです。

お金を借りる!

不動産に対する強制執行/ 不動産執行の方法/ 強制競売の申立/ 債務名義に係る請求債権の一部について執行を求めるとき/ 競売目的不動産上の権利/ 仮登記権利者の民事執行上の取扱/ 強制競売の申立てに対する審理/ 強制競売開始決定に対する異議/ 差押えの効力/ 仮差押えの処分禁止の効力/ 競売開始決定後の差押えの登記/ 競売開始決定後の債務者の競合/ 競売開始決定後の配当要求/ 競売不動産の売却の準備手続き/ 競売不動産の売却の現況調査/ 競売開始決定後の不動産の評価/ 差押不動産の売却に伴う権利の消滅と引受/ 差押不動産の法定地上権/ 差押不動産の最低売却価格の決定/ 差押不動産の余剰を生ずる見込みのない場合の措置/ 差押不動産の売却のための保全処分/ 差押不動産の地代等の代払の許可/ 不動産の滅失等による競売手続の取消し/ 差押不動産の売却手続き/ 差押不動産の一括売却/ 差押不動産の売却手続き/ 差押不動産の入札/ 差押不動産の入札の実施/ 差押不動産の開札後の手続き/ 期日入札調書の記載事項/ 競売不動産の買受けの申出の保証/ 競売不動産の期間入札/ 競売不動産の特別売却の実施/ 競売申立ての取下げ/ 競売不動産の売却決定の手続き/ 競売不動産の売却不許可事由/ 競売不動産の売却の終了後に執行停止の処分があった場合/ 競売不動産の超過売却となる場合の措置/ 競売不動産の売却許可決定/ 競売不動産の売却許否の決定に対する執行抗告/ 競売不動産の売却許可決定後の手続き/ 競売不動産の代金納付による登記の嘱託/ 競売不動産の買受申出人又は買受人保護の手続き/ 競売不動産につき最高価買受申出人又は買受人のための保全処分/ 競売不動産の引渡命令/ 競売の配当と弁済金の交付/ 競売の配当を受けるべき債権者の範囲/ 競売の弁済金の交付/ 競売の配当手続/ 競売の配当意義の訴え/