競売不動産の超過売却となる場合の措置

 差押えは、債権者の有する金銭債権の弁済を受けるために行われる強制的な行為であるから、執行債権及び執行費用の弁済を受け得る限度で執行をすれば足りるので、その目的を超えて債務者の財産を換価することは一般には許されない。これは金銭債権についての強制執行の基本原則ともいえるのであって、債務者の利益を保護するため不動産執行のうち強制管理、動産執行、債権執行にこの原則が採られている。
 しかし、不動産の競売の場合においては、動産執行や債権執行と異なり、開始決定の時点では、目的不動産の評価額や、関係する他の権判者の債権額を、差押債権者も執行裁判所もこれを判断する資料を有していないので、超過差押禁止の原則は採ることができない。したがって、執行裁判所は、差押債権者の少額の債権で、同時に多数の債務者所有の不動産について競売の申立てがあった場合でも、超過差押えを考慮しないで競売開始決定をなさざるを得ない。しかし、このように数個の不動産について申立てられた競売手続も売却の手続が進んで評価額が決定し、最低売却価額が定められた段階では、既に配当要求の終期が到来しているから、配当要求債権者等の債権額が明らかになるので、数個の不動産のうち、ある一部の不動産の売却代金によって各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができるとの一応の見込みがつくことになる。そのために不動産の強制競売においては、超過差押えの禁止ではなく、超過売却の禁止として規定されたのです。
 ここにいう各債権とは、強制競売にあっては差押債権者及び配当要求を申し立てた同順位の債権者並びに差押債権者に先立つ債権者の債権及び執行費用をいい、担保権の実行としての競売にあっては、申立債権者とこれに優先する債権者の債権の合計額と解すべきで、後順位の債権者の債権は考慮する必要はない。例えば、一、二、三番の抵当権があり、二番抵当権者が競売申立てをしたときは、一、二番抵当権者の債権及び競売費用を弁済するに足るときは、他の不動産の売却をしないことになります。三番抵当権者は先順位抵当権者に代位して抵当権を行えるからです。もっとも後順位抵当権者が競売の申立てをし、又は債務名義を得て強制競売の申立てをして二重開始決定があったときは、その債権額も含めて超過売却かどうかを考えるのが相当です。
 ある不動産の最低売却価額で、各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合に、その不動産と他の不動産とを一括売却するには、あらかじめ債務者(所有者)の同意が必要とされる。例えば同一所有者に属する宅地とその地上建物が競売の対象となっている場合には、両者は有機的経済的に結合して一体となっているから、物件所有者が一括売却を希望するなら、それは一個の不動産とみることになり、超過売却禁止の原則による違法の問題は生じないと考えられるからです。

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 数個の不動産についての競売手続において、最低売却価額が決ると、執行裁判所は、各不動産の最低売却価額と各債権者の債権額とを比較して、数個の不動産のうちの一部の不動産の売却代金で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができると判断したときは、無駄な手続を省くためその不動産についてのみ売却を実施し、他の不動産については売却手続を一時留保すべきです。そして売却を実施した結果買受人が代金を納付し、その売却代金で各債権者の債権等の弁済に充てることができるときには、手続を留保していた不動産に対する競売手続は、民事執行法七三条四頂を準用して競売手続を取り消すことになる。
 もし、売却に付した不動産の最低売却価額が事情の変更等により減額されるとか、配当要求の終期が更新されたため分配にあずかる債権者が増加したようなときは、留保中の他の不動産について売却を実施すればよい。そのためにも数個の不動産について最低売却価額を定めるための評価は、各個別にするようにし、一括して評価をさせた場合でもその内訳を明らかにするようにすべきです。
 数個の不動産を売却した結果、そのうちの一部の不動産の売却代金で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがあるときは、執行裁判所は、その一部の不動産に対して売却許可決定をし、他の不動産については売却許可決定を留保しなければならない。しかし、留保すべき不動産について売却不許可事由があるときは、売却決定期日を開いて売却不許可決定をする。
 買受人が売却許可決定のされた不動産の売却代金を納付したときは、売却許可決定を留保された他の不動産に対する競売手続を取り消すことになる。この場合は、他の不動産に対する差押登記の抹消登記は、売却許可決定のされた不動産に対する所有権移転登記の嘱託と共にする。差押登記の抹消登記の嘱託を直ちにしないのは、代金未納付の場合には更に売却を実施しなければならないからです。
 買受人が代金を納付しなかったときは、売却許可決定が留保されていた不動産に対しては、執行裁判所は、売却許可決定をし、売却許可決定がされていた不動産に対しては、更に売却を実施しなければならない。
 数個の不動産を売却した結果、その買受けの申出の額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる不動産が数個あるとき、例えば、A、B、C三個の不動産がA一五〇万円、B一五〇万円、C五〇万円で売却され、各債権者の債権の合計額が一五〇万円とすると、執行裁判所は、右A、Bのうちいずれの不動産について売却の許可をすべきかについて、あらかじめ債務者、所有者の意見を聴いた上で決定することとされている。
 債務者、所有者が、意見聴取に応じないときは、裁判所が自由な意見をもって定めることになります。
 数個の不動産の組合せにより執行債権額の合計額を弁済できる場合、例えば、執行債権額の合計額が一五〇万円の場合、不動産Aが一〇〇万円、Bが一〇〇万円、Cが五〇万円で売却されたとすると、執行裁判所は、AとCについて売却許可決定をしてBを留保しておくか、BとCについて売却許可決定をしてAを留保しておくかについて、これと同様あらかじめ債務者、所有者の意見を聴いた上で決定することになります。
 数個の不動産を同時に売却した結果、そのうちの一部の不動産に対する買受けの申出の額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがあるときは、その余の不動産にっいては売却許可決定を留保されることになるが、この場合留保された不動産の最高価買受申出人又は次順位買受申出人は、そのままでは買受申出の拘束を受け、提供をした保証の返還を受けられない状態を続けることになるので、買受申出人の保護を図る趣旨から、このような場合には、最高価買受申出人等は、買受けの申出を取消す旨の申立てができる。
 この取消申立の機会を与えるため、裁判所書記官は、売却許可決定が留保されたことを最高価買受申出人及び次順位買受申出人に通知しなければならない。
 ところで売却許可決定が留保されていた場合に、売却許可決定を受けた買受人が代金を納付したときには、執行裁判所は、留保不動産に対する競売手続を取消す旨の決定をする。もし買受人が代金を納付しなかった場合には、売却許可決定がされていた不動産については、売却実施。留保不動産については、売却許可決定をすることになる。代金を納付しなかった買受人の提供した保証は、新たにされた売却許可決定に係る競売手続の売却代金の中に入る。この場合留保されていた不動産の買受けの申出の額で、執行債権額の全部の弁済をすることができる見込みがあるときには、代金未納付の不動産の売却実施は一時停止しておき、留保不動産に対する売却許可決定による買受人が代金を納付したときには、停止されていた競売手続は取り消すことになります。この場合停止されていた不動産の買受人の提供した保証は、買受人に返還される。
 取消決定が効力を生じたときには、裁判所書記官は、差押えの登記の抹消登記の嘱託をする。この嘱託に要する登録免許税、嘱託書郵送料等の費用は、差押債権者が負担する。

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