競売不動産の期間入札

 期間入札は、執行裁判所の指定した一定の入札期間内に入札をさせ、別に開札期日を設けて開札を行い、最高価買受申出人を決める売却方法です。
 この方法によると、買受希望者は、一定の期日に売却場に参集しないでも入札期間内に執行裁判所の定めた場所に出頭して入札をするほか、郵便により入札害を執行官に宛てて郵送するいわゆる郵送入札も可能になります。このように出頭を要しないこととなると、多少時間もかかるという難点はありますが、距離的な障害も克服でき、広く買受人を集めることができるようになり、売却場内外における談合等の不正行為を防止することができ一般市民も安心して参加ができる点において期日入札に勝るといえます。しかし、売却方法として期間入札によるかどうかを決定するにあたっては、個々の物件の特性、当該地域の実情に応じてその利点、短所を十分に勘案して選択すべきです。

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 執行裁判所は、期間入札の方法により不動産を売却するときは、入札期間、開札期日及び売却決定期日を開く日時及び場所を定めなければならない。
 入札期間は、郵送による入札を認める関係で、一週間以上おかなければ不都合であり、また、特殊な物件の場合も考えられるので一週間以上一月以内の範囲内で、執行裁判所の裁量によって定めることになっています。入札期間は東京地裁大阪地裁ともに八日間とする取扱いです。
 期間入札における売却期日の延期、変更の申請は、期日入札の場合と同様認めてよい。ただ入札期間開始後にこの申請を認めることになると、買受申出人の入札が徒労に帰することになって、期間入札制度に対する不信感を抱かせることにもなるので、これを認める時期を考慮する必要があります。買受人保護の見地からすると、物件明細書を備え置いて閲覧に供した後は、変更申請は認めるべきではない。この変更申請は、二回に限り、変更後新期日までの期間は通じて六ヵ月を超えることはできないと解する。
 開札期日は、入札期間の満了後一週間以内の日としなければならない。買受けの申出の保証について、執行裁判所の預金口座への振込みを認めた関係で、開札前に現実に口座に入金されているか否かの確認をしなければならないこと、入札書の封入された封筒が入札期間満了後に執行官に届けられることのあること、更に手続の迅速処理を考慮して一週間を超えてはならないこととされているが、各庁の実情に応じて日数を決定すべきです。
 入札期間及び開札期日に関する要件については、例外は認められないので、これに反する定めをすることはできないと解されている。
 売却決定期日は、期日入札の場合と同様原則として開札期日から一週間以内の日としなければならない。但し、やむを得ない事由がある場合には、一週間を超えることも許される。農地の売却の場合などはその適例です。
 入札期間、開札期日、売却決定期日が定められたときは、執行裁判所は、執行官に対し売却の実施を命ずる。執行官には期間入札の公告と同時に同一の期間ごとにまとめて事件番号(物件番号)、売却方法及び債務者の氏名又は名称並びに法六一条又は規則三三条、三九条二項若しくは四〇条二項の決定がされているときは、その旨を記載した書面で伝達して入札期間等を告知する。
 入札期間、開札期日及び売却決定期日が定められたときは、裁判所書記官は、法六四条四項、規則三六条一項各号に規定する事項を、入札期間の初日の二週間前までに売却のための公告をしなければならない。また、不動産所在地の市町村に対し、公告事項を記載した書面の掲示を入札期間の初日の二週間前までに嘱託しなければならない。また、新聞等への公示の手続をする。
 入札期間等が定められたときは、裁判所書記官は、差押債権者、債務者、所有者、配当要求債権者その他規則三七条所定の者に対し、入札期間等を通知しなければならない。この通知の際に差押債権者、債務者に対し期間入札の延期、変更のできる最終期限を併せて通知している実務の取扱いがあります。
 入札の方法については、民事執行規則三八条二項から六項までが準用される。したがって、入札書の記載事項、法人の入札、代理人による入札、共同入札、入札の変更等の禁止については、期日入札と同様です。共同入札の許可の申出は、入札までにすればよく、入札期間開始後でもよい。
 入札書の記載を書き誤った場合、特に金額の記載の書き誤りについては、期日入札については、新たに入札書を請求して書き直した上で差し出すことになっているが、期間入札については、入札書を所定の封筒に入れて差出すことになっているために、期日入札の場合のような取扱いはできない。したがって、期間入札の場合の入札書については、たとえ金額の記載の書き誤りであっても、それが訂正され、入札人名下の印と同一の印をもって訂正印がされていれば有効な入札書として取扱ってよい。もし訂正印がない場合は、公正が担保されないとして入札は無効として取り扱うことになる。
 執行裁判所は、以上のことを裁判所の掲示板、物件明細書備置きの場所に注意事項として掲示して一般に周知させるべきです。
 なお、入札は変更し又は取り消すことができないから、同一物件について同一人から日時を異にして入札者が差出され、又は送付され、その先後が明らかな場合には第一の入札を有効とし、第二以下の入札は無効とします。数通の入札者が同時に送付されて、その先後関係が不明の場合には、すべての入札を無効とする。このために入札書を受領したときは、封筒に必らず受理年月日と時刻を記入しておくべきです。
 期間入札における入札は次のように二つの方法により行われます。
 第一の入札の方法は、入札書を封筒に入れて封をし、その封筒に開札期日を記載した上、執行官に差し出さなければならない。この封筒書式は、執行官が交付して使用させる取扱いであるから、入札人は執行官に請求すれば交付を受けられる。
 開札期日の異なる事件について、同一の日に入札がされることがあり得るし、また入札書は一定期間保管されるので、秘密保持のため入札書は必らず封筒に入れてあることが望ましい。
 開札期日を封筒の上に記載させるのは、開札期日の異なる事件があり得るので、本来開札すべきでないときに開札することを妨ぐ趣旨と、事件番号や、物件番号が表示されていなくても開札後入札書を見ればその点は明らかになるからである。しかし、事件番号や物件番号が記載されていると、事件の処理には便宜である。そのために開札期日が記載されていなくても、事件番号及び物件番号が記載されていることによりいつ開札するのかが特定できる場合には入札は有効としてよい。
 入札書を封筒に入れた場合は、開封しなければ入札書を取出せないように封がされていなければならない。入札書は、開札期日に立会人の面前で初めて開封されて取り出されることになる。入札書を入れた封筒及び買受け申出の保証提供の証明文書を執行官に差し出す方法は、入札しようとする者が、執行官の執務する場所(執行官室)に出頭してこれを差し出すことになる。執行官は、不在する場合には、その補助者(執行官の使用する事務員)を在室させておくべきで、その場合は、補助者に対して提出すれば執行官に差出したことになる。もし期間入札の入札書を入れた封筒及び買受けの申出の保証提供の証明文書の受領の職務を行う裁判所書記官が指定されている場合には、その執行官の職務を行う裁判所書記官に差出すべきです。
 入札書の差出しは、執行官又は執行官の職務を行う裁判所書記官の執務時間中にすべきです。
 執行官に対する入札書の差出しは、入札期間内にしなければならない。入札期間の開始前又は満了後に差出されても執行官は受領すべきではありません。
 第二の入札の方法は、入札書を執行官に郵送する方法である。この場合は、入札書を封筒(内封筒)に封入し、これに開札期日を記載した上、これを更に別の封筒(外封筒)に封入して、書留郵便により送付する。このように二重封筒とする理由は、秘密保持のほかに、保証の提供のため振込証明書又は支払保証委託契約締結の証明文書を同時に封入しなければならないからである。
 入札書を入れる封筒及び郵送入札の場合の外封筒は、特に規定がないので、入札人は適宜のものを使用してよいが、手続の画一的処理の必要上、同一の様式のものであることが望ましいので、実務上は執行官が次のような定型の封筒を交付してこれを使用させる扱いです。
 郵送は書留郵便をもってすべきである。普通郵便を認めないのは、万一執行官のもとに期間内に到達しなかった場合でも、書留は郵政省の記録上明らかとなっているので、紛争を防止することができるからです。したがって普通郵便で送付された入札は無効と解すべきです。簡易書留は、ここにいう書留に含まれる。
 このように手続的に厳格な考え方を採るのは、執行官又は執行裁判所が入札を受理し、引続いて売却の許否を決定するにあたって、個々の具体的な瑕疵の程度や性質によって個別に判断をすることは問題であるので、一律に法規に照らして有効、無効を判断することが公平の観点から望ましいということからです。
 入札書の封入された書留郵便が執行官に配達された時以後は、入札の変更、取消しは許されない。郵便が配達前に、入札人から入札を撤回する旨の申出や、別の入札書を提出することは、入札の変更等の禁止に触れると解されている。
 執行官は、郵便を受領したときは、外封筒を開封し、内封筒及び保証提供のため提出された文書を確認した上、開札期日まで保管する。郵送入札の場合も、入札は入札期間内にしなければならない。通常ならば期間内に到着すると思われる時期に発送したが、郵便事情により遅配された結果、入札期間満了後に到達したものは無効とせざるを得ないであろう。
 執行官に宛てた入札の郵便物は、裁判所の総務課等を経由して執行官に到達するのが通常であるが、裁判所に配達された時が入札期間内であれば、執行官の手元に届いたのが入札期間満了後でも有効です。入札書の封入された封筒を執行官等裁判所職員が誤って開札期日前に開封してしまった場合には、直ちに再び封をした上、その旨を付記し、記名押印しておくべきです。誤って開封したものであるから、これによって入札を無効のものとすることはできません。
 入札の申出については、民事執行規則三八条、四七条、四八条において規定しているが、これらの法条が入札の適法、不適法の判断基準となります。これに基づいて具体的に検討すると、次に挙げるものは不適法な入札として無効です。
 普通郵便により送付してきたもの、封筒に封をしていない場合、封筒に原則として開札期日の記載のないもの、入札期閣外に到達したもの、保証に開する書類が添付されていない場合、法定外の保証が提供された場合、預金口座振込証明書はあるが開札期日の前日までに口座入金を確認できないもの、同一人が同一物件について二以上の入札をした場合、執行官の許可を受けないで共同入札した場合、入札価額を訂正し、訂正個所に押印がないもの、資格証明書、委任状、農地買受適格証明書等の添付がないもの。
 期間入札における買受けの申出の保証の額は、原則として最低売却価額の一〇分の二の額であり、執行裁判所が相当と認めるときは、増額することができる。その提供方法としては、期日入札における金銭、銀行等の自己宛小切手、送金小切手による保証は認められていない。その理由は、以下に説明するように振込送金を認めたことにより、筒単に最寄りの金融機関を利用して保証を提供することができるということと、郵送入札を認める関係上、金銭、有価証券等を郵送させるのは、危険防止の観点から好ましくないということからです。金銭、小切手等により保証提供された入札は無効です。送付された金銭等は便宜の処置として直ちに会計に提出した上入札人に返還する。期間入札の場合の保証の提供方法は、次の二つの方法に限られています。
 第一は、執行裁判所の預金口座に保証順に相当する金額を、最寄りの金融機関から振込送金した上、当該金融機関からその旨の証明書の交付を受けて、これを執行官に提出する方法です。この振込証明書は、入札書を入れて封をし、開札期日を記載した封筒と共に執行官に提出する。郵送入札の場合は、振込証明書は入札書を入れた内封筒と共に外封筒に入れて郵送することとなります。
 金融機関については、特に制限は設けられていない。金融機関の振込証明書が提出されても、現実に執行裁判所の預金口座に入金がなければ、保証を提供したことにはならない。したがって、執行官は、入金の有無を確認する必要があります。金融機関の振込証明書が提出された場合には、執行官は、これを出納官吏に提出する。出納官吏は、振込証明書の提出を受けた場合には、振込金が執行裁判所の預金口座に振込まれていることを確認の上、これについて保管金としての受入れの手続を行い、振込証明書に振込済みの旨を表示し、その写しを執行官に送付する。この場合においては、保管票は作成されない。
 入金された金銭は、入札人が買受人となったときは、代金に充てられる。入札人が最高価又は次順位買受申出人にならなかった場合には、保証はその者に返還される。
 期間入札における第二の保証の提供方法は、期日入札の場合と同様、支払保証委託契約締結証明書を執行官に提出する方法によることが認められている。この場合は、入札書を入れて封をし、開札期日を記載した封筒と共に執行官に提出する方法でなされる。郵送入札するときは、封筒と共に外封筒に証明文書を入れて郵送する。
 この方法による場合の保証の返還は、執行官が開札期日終了直後に文書を返還する方法によって行う。
 この二つの保証提供方法は、併用することができる。無剰余の場合の保証と異なり、保証の変換は認められない。
 執行裁判所は、開札期日の前日に執行官に事件記録を送付する。執行官は、執行裁判所の定めた開札期日において入札書の開札を行う。
 開札の場合の立会人、開札後の手続については、期日入札について述べたところと同様です。次順位買受けの申出をするための要件を満たす入札人が開札期日に出頭しない場合は、次順位買受けの申出をすることはできない。出頭しない以上このような不利益を受けてもやむを得ない。入札書に、次順位買受けの申出をするための要件を満たすことになった場合は、その申出をする旨の記載があっても、その申出は認められない。開札期日の終了により売却の実施は終了するから、以後は、次順位買受けの申出はできない。
 最高価買受申出人又は次順位買受けの申出をした者がそれぞれ二人以上あるときの最高値、次順位買受申出人の決定については、民事執行規則四二条が準用される。したがって、追加入札は、期間入札の方法によらず、期日入札の方法で行う。追加入札は、開札期日において出頭した最高価買受申出人の間で更に入札を行う。この追加入札は開札期日に該当者が一人でも出頭すれば行う。それで決まらないときはくじで決める。次順位買受申出人が二人以上あるときは、くじで決める。くじで定める場合には、入札人の出頭の有無にかかわりなく、該当者がくじの対象者となる。この場合該当者が出頭していないときは、その者のくじは執行官自らひくことができる。
 開札期日においては、既に入札が締め切られているので、談合等の不正行為の余地はないと思われるが、法六五条二号及び三号に該当する者については、開札期日においても適用されるので、執行官は、必要があると認めるときは、開札期日を開く場所に参集した者に身分証を求めたり、執行裁判所の援助を求めることができる。
 執行官は、期間入札を実施したときは、速やかに期間入札調書を作成して執行裁判所に提出しなければならない。調書の記載事項、最高価、次順位買受申出人又はその代表者若しくは代理人の署名、押印、添付書類については、調書に入札の催告をした日時及び入札を締め切った日時の記載を要しない点を除き、期日入札調書について述べたところと同様である。なお、期日入札調書には、執行官が作成すべき調書の一般的記載事項である職務を執行した日時及び場所の記載として入札期間の開始の日及び終了の日並びに開札期日を間いた日時及び場所を記載しなければならない。
 買受けの申出の保証が振込送金の方法により提供されたときは、規則四五条の準用はないから、執行裁判所がこれを返還することになる。したがって、執行官は開札期日の午後又は翌日に事件記録と共に、出納官吏から交付を受けた振込証明書の写しを達やかに執行裁判所に提出しなければならない。保証の提供方法として、支払保証委託契約締結の証明文書が提出された場合の保証の返還等については、期日入札について述べたところと同様です。
 民事執行法六四条二項は、競り売りについて入札と並ぶ売却方法として規定されているが、同規則においては、入札を不動産の売却の原則的方法として規定し、競り売りについては、それらの規定を大半は準用する方法を採っている。競り売りは、談合等の不正行為がされる危険性が高く、かっ、かけひきを要するので、一般人がいわゆる競売ブローカー等と競り合うということは事実上困難であるから、民事執行法では入札を原則的方法としたのである。しかし、もしこのような点が改善されるならば、競り売りによる売却の方が、入札よりも高額で売却できる可能性が高いと思われる。裁判所によっては、競り売りの方法は、申立人の強い希望があり、それが合理的な理由があると認められる場合を除いては、選択されないことになっています。
 競り売りの方法による売却の手続にっいては、以下に述べるほかは期日入札の方法による売却の手続を準用している。
 競り売りは、競り売り期日において、執行官は、買受けの申出を催告し、買受けの申出の額を競り上げさせる方法によって行う。
 買受けの申出をした者は、より高額の申出があるまで、自己の申出の額に拘束される。より高額の申出があれば、拘束は解けるが、より高額の申出が不適法なもの、例えば、債務者や、法六五条各号に掲げる者の申出である場合には、この拘束は解けない。
 共同買受けの申出の許可の申立ては、競り売りの性質上、買受けの申出の催告前にしなければならない。また、買受申出を希望する者は、競りを始める前に買受けの申出の保証金等を提出しなければならない。
 保証の額及び保証の方法は期日入札の場合と同様です。
 執行官は、買受けの申出の額のうち最高のものを三回呼び上げた後、その中出をした者を最高価買受申出人と定める。執行官が最高価買受申出入を定める前に、より高額の申出があれば、三回呼上げ後でも有効な申出と認められる。執行官は、最高価買受申出人を定めたときは、その氏名又は名称及び買受けの申出の額を告げなければならない。次いで執行官は、次順位買受けの申出をすることができる買受申出人がある場合には、その氏名又は名称及び入札価額を告げて、次順位買受けの申出を催告した後、競り売り期日の終了を宣言する。競り売りの方法による売却の手続においては、規則五〇条三項に規定する方法により最高価買受申出人を定める関係で、買受け申出の催告後の時間の長短は決められないので、期日入札と異なり時間制限は規定されていない。旧法下では競買申出催告後一時間を経過するのでなければ期日を終局することはできないとされていた。
 執行官は、競り売りを実施したときは、速やかに競り売り調書を作成し、執行裁判所に提出しなければならない。

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