差押不動産の地代等の代払の許可

 不動産の価値は、その不動産自体の客観的な価値に限られず、その不動産に附随する権利の存否如何にも影響されます。例えば、建物に附随する敷地の賃借権が消滅すると、建物は結局収去しなければならないことになるので建物としての価値がなくなり、材木としての価値しかないことになります。
 ところで地上権又は土地賃借権に基づいて存する建物に抵当権が設定された場合、その抵当権の効力は地上権又は土地賃借権に及ぶ。
 また、借地上の建物について強制競売又は担保権実行としての競売に基づく差押えがあると、その建物に附随する地上権、敷地賃借権についても差押えの効力が及ぶので、借地人又は地上権者である債務者、建物所有者(以下債務者等)と、賃貸人である土地所有者との間で賃貸借契約を合意解除したり、期間を短縮したり、あるいは借他人が借地権を放棄したり、又は借地権や地上権等を譲渡しても、それは差押えによる処分制限に反し、差押債権者との関係では効力を生じないことになると解されます。
 しかし、賃貸人の意思表示によらない賃貸借契約の終了事由である賃貸借期間満了や、借地人の賃料不払等の債務不履行による地主からする賃貸借契約解除により、賃貸借契約が終了した場合には、土地の所有者はこれを主張し、これによる権利行使は、差押えの処分制限効に反せず有効であるから、賃貸人たる土地所有者から債務者等に対し建物収去、土地明渡訴訟が提起され、その勝訴判決により、競売物件である建物につき収去執行がされれば、目的物件は消滅することになる。このような状況の下では、建物の買受人の地位は極めて不安定であり適正な売却を望み得べくもない。また差押債権者にとっても大きな不利益である。そこでこれを未然に防止するためには、債務者等が地代又は借賃を支払わないでいるときには、差押債権者は借地権を確保するため地主、借地人間に弁済禁止特約のない限り第三者弁済をすればよいが、執行手続外の弁済であれば、それが執行費用となるかどうかは、借地法一三条の規定や、一般の代位弁済との均街上疑問とされ、また、無名義債権者の配当要求を認めない民事執行法においては、執行手続に参加して売得金から償還を受けることもできない。

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 建物に対し、競売の開始決定がされた場合において、債務者等が、その建物の所有を目的とする地上権又は土地賃借権に関する地代(地上権の場合)又は借賃(賃借権の場合)を支払わないでいるときには、差押債権者は執行裁判所の許可を得て、差押債権者が不払の地代又は借賃を債務者等に代って弁済することができることとしました。
 申立てのできる時期は、買受人が代金を納付するまでです。代金が納付されると建物の所有権と借地権は買受人に移転するので、以後は買受人の責任において地代を支払う義務があるからです。
 この代払について、執行裁判所の許可にかからしめたのは、債務不履行による代払ができる要件と、代払の金額を認定することにあるからであす。執行裁判所は、差押債権者によるこの許可の申立てにあたっては、借地権の内容、地代等の支払状況、未払地代等の有無、代払すべき金額、土地所有者において借地契約解除の意思の有無等を執行官による現況調査報告書や借地人の不払の事実について、不払証明書等によって審査する。したがって、原則として格別の疎明資料を必要としない。
 なお、建物のみを抵当権の目的とする場合には、抵当権者は、抵当権設定者から土地の借地権契約書の写しを得ておくと、本申立てをする場合に便宜である。また、執行官の現況調査の上でも役立つことになる。
 執行裁判所は、申立てを許容するときは代払の額を明示する。債務者が地代の一部の支払又は供託をしているときは、その不足分の代払を許可する。
 地代等の代払の許可の申立てができる者は、差押債権者に限られる。配当要求の終期後に強制競売又は競売の申立てをした差押債権者は申立てをすることはできない。ただし配当要求の終期が変更されれば、配当要求の終期前の差押債権者となるので、本条の申立てができる。
 地代等の代払の許可を得て支払った地代等はその額の範囲において債務者の負担する訴訟費用となり、また、その地代等と代払の許可の申立てに要した費用は、執行手続においては共益費用となる。
 代払はしたが、既に未払のため賃貸借契約が解除され、結果的には代払が無駄になったような場合でも、その代払分は共益費用となると解されている。
 差押債権者は、地代等の代払分及び許可申立てに要した費用を、配当等の手続において売却代金から優先弁済を受けることができるが、そのためには、配当期日前に裁判所からの催告に基づいて提出する債権計算書にこれらの金額を記載して申告しなければならない。
 許可に関する裁判に対しては執行異議の申立ができる。

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