差押不動産の法定地上権

 民法は、同一の所有者に属する土地及びその上に存する建物の一方だけを抵当権の目的とされた場合に、抵当権実行による競売又は他の債権者による強制競売の申立てにより売却の結果、土地又はその上の建物が所有者を異にするに至ったときは、抵当権設定者が地上権を設定したものとみなし、土地の買受人は法定地上権という負担を負い、建物の買受人は法定地上権を従たる権利として有することになります。建物のみの買受人の敷地利用権を確保し、建物の保護を図ったものです。

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 民法上の法定地上権が成立するためには、抵当権設定当時、既にその土地上に建物が存在していることを要する。したがって建物の存在しない更地上に抵当権が設定された後に、その土地上に建物が建築された場合には、抵当権者が土地のみの競売を申立てれば建物については法定地上権は発生しない。更地と法定地上権の制限を受ける土地とでは担保的価値において相違を生ずるから、更地のときに抵当権の設定を受けた者の利益を害しないようにしたのです。そうすると土地のみの売却の結果建物の所有者はこれを収去しなければならないことになるので、この場合には土地の抵当権者は、民法三八九条により抵当土地とともに地上の建物の競売を申立てて一括売却に付する方法を採るのが妥当です。ただこの場合抵当権者は建物の売却代金からは優先弁済を受け得ないので、一括売却代金を土地、建物の評価額によって案分して個別の代金を算出して配当することになります。この民法三八九条は、土地の抵当権設定者みずから建物を建築し、土地の売却のときまで所有者を変えない場合にのみ該当する規定です。
 土地に対して抵当権を設定した当時に存在した建物が朽廃以外の事由により滅失し、抵当地上に新たに建物が建築された場合には、旧建物が存続しているのと同一の条件で法定地上権が生ずる。抵当権設定当時建物が建築中で、一個の建造物とまでは至らない場合でも、抵当権者は完成される建物を予想できるので、法定地上権の成立を認めても不測の損害を蒙ることがなく、社会経済上も建物を維持する必要があるとして法定地上権の成立を肯定する裁判例があります。
 抵当権設定当時に土地とその地上の建物とが同一の所有者に属していたことを要する。別の所有者に属していれば、敷地の利用権の設定は当然になされていたはずであるから、建物の所有者のために法定地上権を認める必要はないからです。抵当権設定当時に土地と建物とが同一の所有者に属していた場合には、後に競売手続が開始されるまでの間に土地又は建物が任意譲渡され、両者の所有者が異なるに至った場合も売却の結果建物のために法定地上権が生ずる。共有土地(甲、乙共有)上に建物を所有する共有者の一人(甲)が、自己の共有持分に抵当権を設定した場合には、他の共有者(乙)の同意がない限り、建物のために法定地上権は成立しないが、単独所有(甲)の土地上に存在する共有建物(甲、乙共有)の甲共有持分に抵当権が設定され、その共有持分が競売された場合には、建物の持分のために法定地上権が成立する。仮差押登記のなされた土地上に存する土地所有者の所有にかかる建物に、抵当権が設定された場合には、抵当権実行による建物の買受人は法定地上権を取得するが、土地に対する仮差押が本執行に移行してなされた強制競売手続により土地を買受けた者に対しては法定地上権を対抗できないと解されている。土地と建物とが同一所有者に属することは、抵当権設定当時に登記をして対抗要件を具備していることまで要求する趣旨ではないから、例えば、土地について抵当権を設定した当時に、建物について未登記であっても土地の買受人は建物についての登記の欠陥を主張するにつき正当な利益を有しないとして、法定地上権の成立を肯定している。また建物の所有権移転登記を経由していなかったとしても、建物が存在している以上法定地上権の成立を認めるのが法の趣旨に合致するものであるとしている。土地及びその地上建物の所有者が、土地につき所有権移転登記を経由しないまま建物に抵当権を設定した場合において、抵当権の実行により建物を買受けた者は、法定地上権を取得する。
 売却の結果、土地の所有者と建物の所有者とが異なるに至ったことを要する。土地とその地上建物とが共同抵当の目的とされた場合に、一括売却でなく個別に売却されてその所有者を異にするに至った場合も、建物の買受人のために法定地上権を認めて差し支えない。強制競売による売却の結果同一の債務者所有の土地又は建物が買受人を異にするに至った場合でも、その不動産の一方又は双方に抵当権が設定されている場合には、建物の買受人のために法定地上権が認められる。
 ところで同一所有者に属する土地と、その上に存する建物について、そのいずれにも抵当権が設定されていない場合に、その一方のみが競売により売却されたとき又はその双方が売却されたがその所有者を異にするに至ったときには、民法の規定の適用がないため、建物について地上権の生ずる余地がないと解されていたので、建物は材木としての価値しかない状態となっていた。このような結果が不合理なことは否定できないところで、この場合にも法定地上権を認めるべきであるとする見解が有力に主張されていたのです。
 民事執行法は民法三八八条の適用されない場合に、建物の保護を図るため、土地及びその地上建物が差押え又は仮差押えの時点で、同一所有者に属する場合には、そのいずれにも抵当権の設定がないときでも、土地又は建物の競売により所有権を異にするに至ったときは、建物のため地上権が設定されたものとみなすと規定し、国税徴収法一二七条と同趣旨の規定が設けられたのです。
 成立要件として、差押え当時土地上に建物が存在していること及びその土地、建物が同一所有者に属していること。
 これらの要件については、民法上の法定地上権の成立要件と同じ考え方が適用される。
 単独所有(甲)の土地上に存在する共有建物(甲、乙共有)の甲共有持分が強制競売によって売却された場合には、建物の持分のために法定地上権が成立する。これに反し、共有土地(甲、乙共有)の上に共有者の甲が単独所有する建物が強制競売によって売却された場合には、他の共有者乙の共有土地利用権を侵害することはできないので、法定地上権は生じないと解される。この場合買受人は借地非訟事件手続により、乙の承諾を求めるほかなかろう。
 民法上の法定地上権の成立については、抵当権設定当時土地、建物が同一所有者であることが必要ですが、民事執行法上の法定地上権は、差押え当時に所有者が同一の場合でなければ成立しない。
 しかし、仮差押えの場合は問題です。例えば、甲所有の土地、建物のうち建物のみに仮差押えがなされ、その後甲が同建物を乙に売却したところ、仮差押債権者から本執行があり、売却されたときは、代金納付により所有権移転と同時に、甲から乙に対する譲渡は無視されるので、その時点で土地、建物は同一所有者である甲に帰することになるから、土地については、買受人に対する所有権移転の時点で法定地上権が成立することになります。
 民事執行法によるこのような新設規定に伴い、土地及びその上に存する立木が同一所有者に属する場合に、そのいずれにも抵当権の設定がないときでも、強制競売の差押えがあり、売却によって所有者を異にするに至ったときは、地上権が設定されたものとみなされることになっている。なお、立木法によると、地上権と、地上権の目的たる土地の上に存する立木が同一債務者の所有に属する場合に、その地上権又は立木に対し強制競売による差押えがあり、売却により権利者を異にするに至ったときは、法定賃借権が生ずるとされている。
 地上権と、地上権の目的たる土地の上に存する建物が同一所有者に属する場合に、その地上権又は建物に対し強制競売による差押えがあり、売却により権利者を異にするに至った場合は、立木法の規定を類推して法定賃借権が生ずるとの見解があります。
 法定地上権が成立した場合、地代、存続期間にっいては当事者間の協議によって定めるべきであるが、協議が成立しない場合には、地上権者は地代及び存続期間の確定を求める訴えを提起し、裁判所の判断を受けることになろう。
 法定地上権が成立したときの地上権設定の登記は、当事者による一般の申請によることとなる。登記の目的は、「地上権設定」と記載する。登記原因は「法定地上権設定」と記載し、その日付は、売却によって買受人が代金を納付した日です。登記権利者は、地上権者、登記義務者は、地上権設定者である。添付書類は、登記原因を証する書面は存しないから、申請書副本を添付する。登録免許税は、不動産の価格を課税標準として、これに一〇〇〇分の二五を乗じた額です。
 土地所有者を除く第三者に対しては、地上権設定登記をしないと、法定地上権をもって対抗できない。

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