競売不動産の売却の現況調査

 旧法の下では、執行の目的不動産の現況の把握については、第一次的には競売申立ての際に差押債権者が書面をもってこれを明らかにすることとし、このような書面を提出できないときは、第二次的に差押債権者の申立てにより、執行裁判所が執行官に対し賃貸借関係等の取調べを命ずることとしていました。その取調べの内容も、賃貸借の期限並びに借賃及び借賃の前払い又は敷金の差入れの頓と規定しているのみで、当該不動産をめぐる占有関係をすべて調査することに目的があったわけではなく、しかも賃貸借の取調べを命ぜられた執行官は、その賃貸借の取調べについては強制調査の権限は与えられていなかったから、債務者その他の関係人の任意的な資料の提出や聴取調査しかできない状態であったため調査報告の記載は必ずしも的確とはいえなかったので売却条件の決定をしたり、後の引渡命令を発令するのに十分な資料を得られたいことが多かった。そのために賃貸借関係が不明のままで売却が行われることも度々で、このような物件については買受人としては危険負担が大きいために高価には買受申出でをしないというのが実務の実際でした。
 民事執行法は、これを是正し、不動産の現況及び権利関係を明確にして買受希望者に正確な情報を提供して、これによって適正に売却することを不動産競売手続の改善の主眼点の一つとし、そのために売却条件の認定、最低売却価額の決定、更に不動産引渡命令の発令の要件としての判断資料とするため対象不動産の現状の把握と、権利関係、すなわち当該物件の占有者及び占有権原の内容の確認を最大の眼目として現況調査の制度を設けたのです。
 この制度が期待どおりの成果を挙げられるか否かが、不動産競売手続の成果を大きく左右するといっても過言ではありません。

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 民事執行法は、執行裁判所は、競売開始決定をした場合には、常に職権で執行官に命じて差押不動産の形状、占有関係その他の現況を調査させた上、評価人の評価と併せて売却条件を確定し、売却の適正を確保することとしている。差押不動産の権利関係、特に占有を対抗要件とする用益権などは、差押え時にもっとも接近した時期に確認することが望ましいわけで、したがって実務としては、競売開始決定をすると同時に調査命令を発するようにすべきです。もっとも、登記名義人の変更ということも考えられるので未登記担保権の実行と強制競売事件については、差押えの登記が終了してから発令するようにした方がよい。登記された担保権の実行については、所有名義が変更されても影響が少ないので、開始決定と同時に調査命令を発してよい。
 執行官があらかじめ不動産の競売事件記録、土地、建物の登記簿謄本を精査し、関係権利者として登記階上に現われた者を調査の手掛りとすることは、不動産の占有権原等の調査を迅速、的確に行う上に望ましい方法であり、そのために執行官において事件記録中の登記簿謄本を閲読することが勧められていますが、実際問題としては容易なことではないので、この解決方法として東京地裁では、競売申立ての際に申立人に登記簿謄本を二通提出してもらい(一通は法定、他は任意の提出)、うち一通を現況調査命令と阻時に執行官に交付して調査に利用できるよう、申立人に協力方を依頼しています。
 なお、執行官から、競売申立ての際に中立債権者に対し目的物件の市町村備付の公図を提出するよう窓口指導されたいとの要望があります。
 調査を命ぜられた執行官は、できる限り早く現場に赴いて実地調査を行うべきで、その際目的不動産に立入ることが認められています。立入るについては占有者の同意は必要でない。現況調査は、裁判所の命令に基づいて実施されるものだからです。調査の対象である建物が空き家とか、常時不在であるとか、債務者が夜逃げをして全戸不在である等の建物で、立入るために必要があれば閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。占有者が任意に開かないときも同様である。必要な処分とは、錠を壊すとか、戸、窓を損壊することなどが考えられるが、しかしそれも処分の必要性との相関関係において定まる。家の中に入らないと、物理的状況(増改築の有無など)とか、占有の有無、態様がわからない場合には、開けて入らざるを得ない。しかしビルとかマンションの室で、管理人に合鍵を借りられれば容易に開けられる場合には、錠を壊す必要はありません。錠を壊さなくとも専門の技術者を用いて開かせることができれば、その方法を用いるべきです。施錠を開くときは、評価人を同行するほか、近隣の者に立会いを求めるべきである。なお、所有者が逃亡している事案では、家財、衣類、郵便物等を調査して写真撮影を行う。
 執行官は、錠を壊した場合、調査終了後は、再び錠をかけて閉鎖する等の処置をとらなければならないことはもちろんです。
 このように施錠を破壊する等の処分をした場合は、調査の方法の具体的内容として現況調査報告書に記載します。場合によっては別個の書面で報告する。
 執行官の立入権限は、債務者占有の不動産に対してだけでなく、買受人に対抗できる権原に基づいて占有している第三者の場合にも認められます。
 執行官が立入る場合に、占有者が抵抗するときは威力を用い又は警察上の援助を求めて、その抵抗を排除することができる。この抵抗は占有者ばかりでなく、債務者又は第三者がした場合も含まれる。また執行官自身に狗けられたものであると、補助者に対し加えられたものであるとを問わない。人の住居に立入る場合に、住居主、その代理人又は同居の親族若しくは使用人その他の従業者で相当のわきまえのある者に出会わないとき、又は威力を用い若しくは警察上の援助を受けるときは、市区町村の職員、警察官その他証人として相当と認められる者を立会わせなければならない。執行官と評価人とが一緒にその職務を行う場合に、他に適当な立会人を得られないときは、相互に立会人となることは許されます。
 立会人を立会わせた場合には、現況調査報告書に立会人の署名押印は必要的ではないが、執務の運用としてはこれをさせるのが相当です。
 立入ることのできる不動産は、競売の目的不動産に限られるのであって、土地が競売の目的である場合は、その地上建物は調査の対象とはなるが、その建物には立入ることはできない。しかし建物の競売の場合には調査に必要な限度で、その敷地への強制的立入は許される。
 執行官が人の住居に立入って現況調査をする場合、調査を午後七時前に始めて午後七時以後になった場合には、執行官又は債権者は執行裁判所の夜間調査の許可を得なければならない。
 この場合には急を要することとして電話による許可を得ることもできる。電話により許可を得た場合には、後で書面で追究しなければならない。電話による許可を受けたときは、執行官は電話聴取書を作成して、これを法八条二項の文書とすればよい。電話による許可は、やむを得ない場合に限り求めるべきであることを心得るべきである。
 休日、夜間に調査しなければならない場合(例えば夫婦共稼ぎや独身世帯のように日中不在の家屋とか、営業に支障があるとして夜間調査を希望するような場合)には、執行官又は債権者は、あらかじめ執行裁判所の許可を得なければならない。
 この場合には、執行裁判所は「平成○○年○月○日から平成○○年○月○日の間の午後七時から九時まで」という包括的方式による許可を与えることができる。法八条二項の文書とは、許可決定の原本、正、謄本、許可があった旨の裁判所書記官の証明書をいうのです。
 執行官は占有関係の事実調査のためには、差押不動産の近隣居住者から、任意に事情を聴取することは許される。蓋し占有者だけでは正確な情報の獲得はなし得ない場合があるからである。
 執行官は、差押不動産に立入れば、占有関係の認定はある程度できるが、占有者の占有権限や占有開始時期などは、占有者の答申によらなければ判明しないので、執行官はこれについて占有者に質問をし、要すれば住民票や、電気、ガスの支払領収書、賃貸借契約書等の文書の提出を求めることができる。
 また占有者以外の第三者に対しても、任意の陳述、任意の文書の提出を求めることができる。
 この場合文書以外のもの、例えば写真や図面の提出も要求できると解される。この提示要求は、その場で提出させて内容を見ることを指すのであるから、提出者の同意がない限り持ち帰り、あるいは領置することはできない。
 執行官の質問を受けた陳述者が匿名を希望する場合は、「近隣の者」というような表現を用いて陳述者を匿名で表示することは差し支えない。この場合には執行官は現況調査報告書とは別の書面でその事情を執行裁判所に報告する。執行裁判所は、この書面は別個に保管する。
 執行官の質問又は文書の提出の要求に対し、債務者(所有者)が正当な理由がなく答えなかったり、あるいは文書の提出を拒んだとき又は虚偽の陳述をしたり、虚偽の記載をした文書を提出したときには過料の制裁が課せられる。しかし第三者の場合には過料に処することはできない。
 執行官が不動産の現況調査をするについては、原則として所属の地方裁判所の管轄区域内においてのみ行うことができる。しかし対象不動産である建物が数個の地方裁判所の管轄区域にまたがって存在する場合の当該建物又はその敷地の現況調査は、目的物の一部が職務執行区域外に存在するし、そうでなくても不幼産の占有者の占有権原の有無、内容について職務執行区域外に居住する関係人に対し調査活動をせざるを得ない場合があることが予想されるので、民事執行法ニ八条は、これに備えて、このような場合には執行官が職務執行区域外においても職務を行い得ることとしています。
 民事執行法は、前述のように執行官の現況調査権限を強化、拡大をはかった関係で、このような強力な職務執行を職務執行区域外で行い得ることは、明文で規定するのが適当であるとされたからです。
 執行官は、現況調査を行った結果を執行裁判所に対して書面で報告しなければならない。現況調査報告書は、物件明細書の作成、最低売却価額の決定、引渡命令の発行等の重要な資料となる。この報告書は、物件明細書と共に一般の閲覧に供するため執行裁判所に備置きの必要上、原本のほかに写しか二通提出すべきです。
 不動産の表示は強制競売(担保権実行による競売)の目的物である不動産のことで、当該不動産を特定するに足りる程度に記載します。通常は土地の場合は不動産登記法七八条一号ないし四号、建物の場合は開法九一条一項一号ないし五号に規定する事項を記載することになります。場合によっては図面を用いて特定しなければならないこともあるでしょう。要するに現況調査命令書の記載に基づいて記載すべきで、調査の結果による現況を記載するのではありません。
 日時は、調査の日とその開始時刻と終了時刻をもって明らかにすべきです。調査の場所は、不動産の所在場所に限られず、債務者その他の関係人方、市区町村役場等数カ所に及ぶことが考えられます。調査の方法は、不動産への立入り、債務者等に対する質問、文書提示の請求、関係人との面接、市区町村役場における書類調査、手紙による照会等を具体的に記載します。現況調査は、事案によっては、数日を要する場合もあると思われるが、そのような場合は、調査活動のたびごとに、その日時、場所、方法を明らかにしなければならない。
 現況調査の目的物が土地である場合には、土地の形状及び現況地目。
 形状というのは、土地の範囲起伏などの状況をいう。土地の範囲を明らかにするには、まず隣接地との境界を確認すべきである。境界に争いがあったり、明らかでないときは調査の上境界を記載すべきでこれを確定する必要はない。この場合、境界木又は境界石、林相、地形等に注意し、争いの内容がわかるように記載する必要がある。境界の認定について調査しても不明な場合は、公図の写しその他の資料を添付し、境界附近の占有状況を記載して境界が不明である旨を報告する。目的土地が山林のような場合には、特に境界の認定が困難なことが多いであろう。山林については森林組合に備えつけの図面と公図とを照合することが考えられる。執行官は、目的物の範囲を明らかにするために相当であると認めるときは案内人(森林組合等の担当者など)を使用することができる。案内人に支払った謝礼は、執行官法一〇条一項四号の費用となります。
 土地の範囲については、形のほかに大きさを調査する必要があります、正確な距離とか面積は評価人が測定することとなるので、現況調査では現地で特定できる基点(境界石、電柱、巨木、門柱、ブロック)を明確にして、そこから大体の距離を測定(目分量でよい)して記載すれば足りる。
 土地の範囲にっいては、通常は見取図を作成して引用するのがよい。
 土地の起伏の状況にっいては、例えば平担地、丘陵、斜面の別、谷、川、崖、池等の存在を記載する。これらについては、写真により明らかにし報告書に添付することになるでしょう。
 現況地目は、調査の結果による現況を記載するものです。地目は、不動産登記法施行令三条の分類に従って記載する。現況が農地又は採草放校地である場合は、特にそれを明らかにする必要があります。それによって農地法三条、同法三三条等が適用されるか否かにより買受人の資格に影響を及ぼすからである。登記簿上の地目が田又は畑である土地の現況調査においてその現況が農地であることに疑義がある場合には、速やかに執行裁判所にその旨を報告する。
 この報告を受けた執行裁判所は、所轄の農業委員会に対し所要の事項を照会するとともに評借人に対し評価書の作成を指示のあるまで留保すべき旨を通知する。
 対象土地が他の土地に対し袋地、囲饒地の関係にあるときは、民法二一〇条、二一一条の通行権の負担を負い、囲饒地は通行の用に供される場合があるので、通行権の負担があるかどうか、あるとすればその範囲、態様等を調査すべきです。
 占有者の表示、占有の状況の記載は土地についての現在の占有関係を明らかにし、売却に伴う権利変動と、買受人が目的物の引渡しを求める相手方を知り、その対応についての判断の資料とすることを目的とする。
 ここに記載すべき占有者とは、名義上の不動産の権利者ではなく、事実上の不動産の支配者である占有者をいうのであって、民法上の間接占有者を含まない。誰が事実上の支配者であるかは、目的物を客観的に観察し、社会通念に照らして決すべきです。占有者が数人いるときは、それぞれの占有部分を特定して記載する。土地上の建物の所有者、居住者はともに敷地について占有を有するというのが判例の見解であるから、建物の占有者を土地の占有者として記載する。
 調査を尽しても占有者が判明しないとか、判断がつきかねる場合には、その旨及びその理由を付記して報告し、執行裁判所の措置に委ねるべきです。
 占有の状況とは、占有者の占有の方法、態様を記載する。例えば後に述べるに記載の建物を建てて居住しているとか、土地の一部を資材置場とか、駐車場としているとか、地目が畑の場合には作物の品種や、耕作者(耕作者が占有者ということになる)を、山林の場合には判明する限りにおいて立木の所有者、樹種や樹令を記載する。
 土地の占有者が債務者以外の者であるときにはその占有関係の詳細。
 債務者以外の者が、目的不動産を占有している場合に、その占有の開始時期や、占有権原の内容等を調査しなければ、評価、最低売却価額の決定、物件明細書の作成が不可能となり、買受人も安心して買受けの中出をすることができないので、以下の事項を調査、報告すべきこととしています。
 占有の開始時期はできる限り年月日まで明らかにすべきである。賃貸借がいっなされ、占有がいつから始められたかは差押えの効力の発生時との前後関係において特に重要であることを考慮して調査する。更新された賃貸借契約にっいてはその同一性を保っている限り最初の占有開始時期を調査してこれを記載しなければ意味がないことを考えるべきである。調査の結果そこまで詳しく判明しないときは、判明した限度で記載する。占有の開始時期は、売却条件の決定、買受人が引渡命令を得て引渡しを受けることができるか否かに関係がある。また、農地又は採草放牧地の賃貸借の場合には、その登記がなくても、引渡しがあったときは、その後物権を取得した第三者に対抗できるとされているので、引渡しの時期は賃貸借の帰すうに関係することになる。調査を尽くしても判明しないときは、占有開始時期不明と記載するほかない。
 買受人に対抗できる占有権原か否かに関係なく、およそ占有権原がある場合には権原ありとして記載する。
 権原の内容とは、賃借権、地上権、使用貸借権、使用収益の定めのある質権をいうが、これらの権利は占有の開始時期によっては、売却によって消滅せず、買受人が引受けなければならなくなります。したがって引受けになる権利について、それが契約に基づくものであれば契約内容を調査しなければならない。権原が契約に基づかない場合も同様です。
 占有権限の代表的なものは賃貸借ですが、これについては普通建物所有目的か、堅固な建物所有目的か、一時使用目的かなどの使用目的、契約の始期及び終期その他地代の額、支払条件、敷金、権利金の支払の有無、地代未払の有無、地主からの契約解除の有無、建物収去土地明渡訴訟の有無などを調査することになります。更新の場合に保証金、敷金の追納がされているかどうかを明確にする。
 実務上最も問題があるのは短期賃貸借ですが、敷金が異常に高額であるもの、地代等が全額前払であるもの、差押えに近接して設定されたもの、賃借後間もなく転貸又は譲渡しているものなど短期賃貸借の偽装とみられるものが少なくない。したがって現況調査に当たっては、これらの事項を念入りに調査すべきです。
 使用貸借は、貸主と借主との間に一定の身分関係、知己関係があるような場合が多いので、契約書が作成されているときでも、その契約書の真偽について詳細な調査が必要となるでしょう。
 執行官は、この占有の開始時期、権原の有無、権原の内容について関係人に質問し、文書の提示を求めることができるが、これらの関係人の陳述の概要を報告書に記載すべきである。提示文書についてもその要旨を記載すれば足り、当該文書の写しがあればそれを添付することが望ましい。
 このように関係人の陳述等の客観的資料を記載することにしたのは、執行官が占有者の占有の開始時期等を常に確定的に認定し得るとは限らないし、認定できる場合でもその認定の客観的正当性を担保するためです。したがって執行官は、報告書にその客観的資料に基づいて占有の開始時期や権原の有無等を記載すべきです。
 執行官は、以上の客観的資料に基づいて、占有の開始時期、占有権原の有無、その内容の細目について自己の認識したところ、すなわち一応の判断なり、意見を記載する。意見は結論と簡単な理由を記載する必要がある。資料中に相矛盾するものがあるときは、理由はある程度詳しく記載することになろう。事案によっては、調査を尽してもこれらの事項について資料が収集できなかったり、どの資料が信憑性があるか決めかねる場会心あり得ると思われるし、そのようた場合には、その事項については不明であるとか、いずれとも断定しがたい旨の意見、理由を記載することになるでしょう。

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