仮登記権利者の民事執行上の取扱

 所有権に関する仮登記。非担保目的のもの(条件付売買を原因とする条件付所有権移転の仮登記とか、通常の売買予約を原因とする所有権移転請求権保全の仮登記)
 非担保目的の仮登記が最先順位にある場合は、利害関係者が民事執行法五九条五項の合意による特別売却条件を定める場合を除いて、換価によっては消滅せず、買受人が引受けることになります。そのためこのような仮登記の存する不動産の買受人は、売却による所有権移転登記を経た場合でも、仮登記権利者が本登記をするについて承諾義務を負うこととなるので、処分禁止の仮処分の登記のある不動産の換価と同様に、買受人にとっては危険を伴うものでする。実務ではこの場合は売却手続は進めない取扱いになるでしょう。
 しかし、このような仮登記でも、差押え、仮差押え又は売却によって消滅する権利(例えば抵当権)に後れる場合は、売却により消滅することになるので、競売手続には支障はありません。

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 担保目的のもの(債権者が金銭債権の満足を確保するために、債務者との間に債務者所有不動産につきなした代物弁済の予約、停止条件付代物弁済予約又は売買予約による停止条件付所有権移転又は所有権移転請求権保全の仮登記)
 このような仮登記は、抵当権と併用されているものが多いが、たとえ抵当権と併用されていなくても、担保目的のものであると認められる仮登記は、最先順位のものでも消滅主義がとられ、売却による登記の嘱託によって抹消されることとなります。なお、差押えの登記前になされた担保目的の所有権に関する仮登記権利者は、強制競売又は担保権実行としての競売手続において、裁判所書記官から配当要求の終期までに、その被担保債権を届け出るべき旨の催告に応じて届け出れば、仮登記の順位において売却代金につき配当又は弁済金の交付を受けられます。もし催告があったのに、その期限までに届出をしないと、配当等の手続上においては失権することになります。
 担保目的の仮登記でも、売却により消滅する担保権や、差押え又は仮差押えに後れる場合は、常に売却により消滅します。
 仮登記担保権者が、仮登記担保の実行通知をし、すでに清算金を支払った後にされた強制競売又は担保権実行としての競売の申立てに基づく開始決定があっても、仮登記担保権者は、目的物に対する所有権の取得をもって差押債権者に対抗することができるので、差押債権者に対し本登記手続並びに承諾請求が許される。
 競売の申立てが清算金の支払前であるときは、担保権者は本登記を請求できないばかりか、差押債権者に所有権取得をもって対抗できないから、抵当権者と同様競売手続において優先弁済を受けるしかありません。
 競売申立てが仮登記担保の披担保債権の弁済期が到来する前であるときには、仮登記担保権者は、もはや仮登記担保権を実行する余地がないので、その競売手続に参加して売却代金から優先弁済を受けるよりほかありません。
 抵当権に関する仮登記は、不動産登記法二条の一号又は二号仮登記の区別はなく、すべて売却によって消滅します。しかし差押え前の仮登記抵当権者に対する弁済額(配当)に相当する金銭は供託され、その供託事由が消滅したときに仮登記抵当権者に供託金が交付されます。ただし仮登記抵当権者が供託金の交付を受けるためには、本登記をするための必要な条件を具備したことを立証しなければなりません。
 賃借権に関する仮登記は、抵当権設定登記と併用され一般には担保目的のものが多い。その場合は、抵当権とともに消滅することになります。しかしこの仮登記が単発で、しかも最先順位でなされ、担保目的のものであると認定される事情がない場合には、通常の賃借権仮登記として売却によっては消滅せず、買受人が引受けることとなります。
 担保目的でない賃借権仮登記でも、売却によって消滅する抵当権に後れる場合は、原則として消滅する。ただし、民法三九五条の短期賃借権に関する仮登記は、買受人において引受けることとなる。したがって、予約完結の時から土地については五年、建物については三年の短期賃借権が成立することになるので、そのために目的不動産の売却価額は相当程度下落し、換価の妨げとなります。
 差押え又は仮差押え後になされた賃借権の仮登記は、それがたとえ短期賃借権の仮登記であっても、売却によって消滅します。
 所有権移転登記抹消請求の訴に基づく予告登記がされている不動産に対し競売の申立てがあっても、競売手続を中止する理由はないので手続は進行できます。ただこの旨を物件明細書に記載するのが望ましい。

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