不動産執行の方法

 債権者が、債務者所有の不動産から債権の回収を図る方法として、強制競売と強制管理の二つの方法が認められています。
 強制競売は、金銭債権の実現のため債務者所有の不動産を差し押さえてこれを売却し、その代金をもって債権者の債権の弁済に充てることを目的とする強制執行手続です。強制競売は債務者の不動産を売却するところに主眼があり、それによって債権者は一時に多額の金銭を取得することができるので、債権の満足を得るには便利な方法ですが、多数の配当要求の予想されるとき、不動産価格の著しく低落したとき、あるいは金融難のため買手を得難いときなどには、必ずしも有利ではありません。

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 強制管理は目的不動産を差し押さえるがこれを換価することなく、その不動産から生ずる収益を執行の目的とし、管理人による管理、収益の収取、換価及び配当の実施により金銭債権の満足を図る強制執行手続です。この方法は不動産の売却ではないが債務者はその利用、収益権を奪われる。強制競売について不便なものとして挙げたものが、この方法による方が適している場合がありますが、定期の給付を目的とする請求権、例えば、地代、家賃などの取得を目的として行われるものが多い。また、適当な管理によって不動産価格を増加させてから競売する場合にも用いられます。なお、強制管理は、目的物からの収益を取得するにとどまるから、不動産に対する仮差押えの執行としての強制管理をなしうる。
 強制競売と強制管理とはその方法、効用を異にするから、債権者は自己に有利ないずれかの方法を選択し、そのうち一個の方法をもってすることもできるし、二個の方法を同時に、又は時間を異にして併用することもできます。例えば、まず強制管理によって不動産の価値を増加し、しかる後強制競売を行うがごときです。これは同一の債権者による場合に限らず、強制管理中の不動産について他の債権者も強制競売の申立てをなし得ると解されています。ただし、強制競売手続中でも売却されるまでは強制管理を続行して不動産の収益から自己の債権の満足を受けることができるが、売却されて代金が納付された後は債務者の所有でなくなるから強制管理を続行することは許されず、職権で取り消されます。
 尚、担保権の実行としての競売については、売却の方法だけで不動産管理の方法はない。したがって債権者において不動産収益により債権の弁済を受けようとすればその収益である債権について担保権の実行の方法によりすることになります。
  不動産は動産に比し、一般的に高価であるのが通常であり、かつ、これを目的とする権利者の権利の態様も種々あるので、慎重な手続を採る必要から、不動産所在地の地方裁判所をもって執行裁判所としています。ただし、不動産の共有持分又は地上権等については、管轄登記所の所在地を管轄する地方裁判所が執行裁判所として管轄することとなります。目的不動産が立木登記を経た立木の場合は、その立木の所在地、鉱業権は鉱物の試掘又は採掘をなす地、漁業権はその専用する水面の所在地を不動産の所在地として、管轄裁判所を定める。申立てを受けた裁判所に管轄権がないときは、管轄裁判所に移送すべきです。この移送決定に対しては即時抗告ができます。
 目的建物が、数個の地方裁判所の管轄区域にまたがって存在する場合には、その建物の存する土地の所在地を管轄する各地方裁判所が執行裁判所として管轄することとなります。例えば、建物が東京都と埼玉県とにまたがって建築されていた場合には、その建物の敷地のうち東京都にある土地については東京地方裁判所が、埼玉県にある土地については浦和地方裁判所が、執行裁判所となりますが、建物については双方の地方裁判所が管轄権をもっことになります。したがって、東京地方裁判所に競売の申立てがあったときは、東京都内の土地と、当該建物を共に換価するということが可能です。しかし、そのようにすると、東京地方裁判所は、埼玉県内の土地を換価することができないために、建物の存在する土地が別々の買受人になるとすると、複雑な権利関係を残すことになって不都合であるので、民事執行法はこのような事例の場合に、建物の強制競売の申立てを受けた東京地方裁判所は、埼玉県内にある当該建物の敷地についても管轄権をもつこととしている。
 この例の場合に、他の債権者が当該建物とその所在土地に対し浦和地方裁判所に競売の申立てをすることも可能であるので、事件が両地方裁判所に係属することが起こり得ます。このような場合には、執行裁判所は必要があると認めるときは、事件を他の管轄裁判所に移送することができることとしています。この移送決定に対しては、不服を申し立てることはできない。したがって、移送の裁判をした裁判所の書記官は、直ちに事件記録を受移送裁判所の書記官に送付すべきです。
 この管轄の特則は、建物が県境にまたがって存在し、そのためにその建物の存在する土地が別々の裁判所によって換価され、別々の買受人が出ることによって生ずる不都合を避けるために設けられたものであるから、建物が存在しない債務者の土地が県境に隣接し、これらの土地が一体となって利用されているとしても、この規定の適用はなく、債権者は各地方裁判所に各別に競売の申立てをし、各別に売却ができるのです。
 なお、東京都内の債務者所有の土地と、これに隣接する埼玉県内の土地を債務者が第三者から借地して両土地上にまたがって建物を建築していた場合に、東京都内の土地と建物について東京地方裁判所において競売が行われていたときに、浦和地方裁判所に債務者の借地について競売の申立てがなされた場合についても、浦和地方裁判所は民事執行法四四条三項により、東京地方裁判所へ移送することができると解されています。この場合埼玉県内の土地は、賃借権の負担のある土地として売却されることになります。
 執行手続中不動産の現況調査、入札、競り売りの実施などは執行官が行うが、これは執行裁判所の補助機関としてその職務を行うに過ぎない。しかし、執行官は補助的に職務を行うものであるとしても、その措置に違法、不当の点があれば、利害関係人は執行裁判所自身の処分に違法又は不当ありとして民事執行法一一条の執行異議を申立てその取消しを求めることができる。

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