不動産に対する強制執行

 金銭債権についての強制執行の目的物は、原則として債務者の総財産ですが、不動産執行の申立てをする場合の執行の対象物である不動産とは次のようなものです。
 土地、建物(共有持分、建物区分所有権も独立して執行の対象となる)が不動産であることはもちろんであり、これらのものは未登記でも不動産執行の対象となります。
 ところで、民法上不動産とは土地及びその定着物をいうとされていますが、土地に対する差押えの効力は、その定着物に及ぶことになるので、土地が競売により売却された場合は、定着物の所有権も買受人に移転するのである。建物は敷地利用権なしには他人の所有地上に存続できないから、建物に対する差押えの効力は当然にその敷地利用権(地上権、賃借権)に及ぶ。ところで登記することのできない土地の定着物は、民事執行の手続の上では、差押えの登記ができない関係で独立して不動産執行の目的とすることができないとされています。したがって、登記のできない土地の定着物は動産執行の対象となるのです。
 これに該当するものは、鉄塔、ガスタンク、未登記の立木(立木法上の登記をすれば法律上不動産)、庭石、灯龍、建築中で未完成の建物などです。

スポンサーリンク

 登記することのできない土地の定着物は動産執行の対象となったことにより、土地の定着物に対する動産執行と、当該土地に対し不動産執行の申立てがされた場合は、定着物に対しては差押えが競合することになりますが、これについては手続の調整規定がないので、差押先着手主義により解決することになります。
 すなわち、先行手続が土地に対する不動産執行であるときは、執行機関は定着物の占有を伴わないから、動産執行による差押えはできますが、先行手続が存続する限り売却はできません。土地が売却されたときは、定着物に対する動産執行は取り消されます。これに対し先行手続が定着物に対する動産執行であるときは、不動産執行において土地の差押えはできますが、定着物に対する差押えの効力は、先行の動産執行に対抗できないから、定着物が売却されると、土地の差押えの効力は確定的に定着物に及ばなります。土地が先に売却されたときでも、土地の買受人は、定着物の所有権取得を動産執行の差押債権者及び動産執行の手続による定着物の買受人に対抗できないと解されています。
 サイロ(貯蔵庫、セメントエ場用のセメントサイロ、製紙工場用のチップサイロ、パルプサイロ、飼料、穀物類貯蔵用の農業用サイロ、酪農用サイ)は、通常工場や畜舎の附属物として建造され、一般建物と同様に人が内部に出入して作業を行うことができ、構造は鉄筋コンクリート造又はブロック造、煉瓦造等のものが多いのですが、登記が認められるものについては不動産執行の対象となります。プレハブ建物は、土台をコンクリートで固め、容易に移動することができないものであれば、不動産として登記することが認められますが、組立てを解いて容易に移動できるものは、不動産とは認められません。プレハブ工法により建築された鉄骨造の地下室は、独立した建物と認められています。
 区分所有の構造をなす建物が未登記の場合に、債務者が所有しているそのうちの一つの区分を差し押さえる場合には、債権者は、債権者代位権を行使して区分登記をしたうえで差し押さえるべきです。
 民事執行法は、このほか登記された地上権及び永小作権、これらめ権利の共有持分は、不動産とみなし、不動産執行の対象となるとして旧法下における争いを解決しました。したがって、登記を経ていない地上権及び永小作権並びにこれらの権利の共有持分は、その他の財産権に対する強制執行の方法によることになります。
 特別法によって独立一個の不動産とみなされるところの立木登記を経た樹木の集団、保存登記を経た工場財団、鉱業財団、漁業財団、港湾運送事業財団、道路交通事業財団、観光施設財団も不動産執行の規定が適用さのする。また、不動産に関する規定が準用されるダム使用権、租鉱権、鉱業権、土地に関する規定が準用される漁業権、地上権に関する規定が準用される採石権なども、民事執行法四三条の準用により、不動産執行の対象となります。なお、賃借権は、たとえ登記がされていたとしても債権であることは明らかであるから、その他の財産権に対する執行の対象となるのです。土地から分離する前の天然果実で一月以内に収穫することが確実であるものは、動産の執行の対象になります。
 エレベーター設備、エスカレーター設備、配電盤一式等は民法二四二条の附合物又は同法三七〇条の附加物にあたり、差押えの効力が及ぶものと解されます。
 ビル、マンション等に敷設した共有関係にある給排水設備、消火設備、換気装置なども同様に解されます。
 さきに述べた登記することができない石灯龍、五重塔、庭の樹木、庭石など土地に定着して庭園の美を構成しているものは、附合物として不動産の執行の対象となります。ガソリンスタンドの競売において、塀及び地下拙漕はガソリンスタンドのある土地、建物に附加して一体をなすものであると解されています。
 従物は主物の処分に従うとの原則は、公法上の競売行為にも反対の事情がない限り適用されます。したがって従物たる動産、例えば畳、建具、便所、湯殿などは経済的に不動産と一体をなしてその効用を助けるものというべきであるから、当該不動産が差押えを受けた後か又は不動産に対する抵当権の効力がその従物に及ぶ場合には、不動産と一体として不動産に対する執行に服するのです。しかし主物より分離すれば独立一個のものとなるから、動産として差押えの目的となります。他人が権限(賃借権等)によって附属せしめた従物(附加物)には差押え又は抵当権の効力は及ばないから、執行の対象とはなりません。自家用水道ポンプは、取はずし可能のものであるから建物の従物とはいえません。
 競売の目的物が袋地の場合には、当該袋地は道路持分と一体として社会的に利用されていることを考慮して、両者を一括して競売の対象とすることが望ましい。しかし両者を分離して申立てができないということではありません。
 土他付分譲マンション(区分所有権)が競売の目的物である場合に、当該債務者の有する共有敷地内の駐車場の専用使用権は、区分所有権と共に競売の対象となるかどうか問題ですが、駐車場の専用使用権は、建物区分所有権とは別個の契約によって取得した権利であって、その共有敷地ないし区分建物の従物とは認められないから、競売の対象とはなりません。
 山林に対する抵当権の効力は、抵当土地上に生立し土地と一体をなす立木にも及ぶから、山林に対する競売の場合には、その立木にも差押えの効力が及ぶ。立木が伐採によって動産と化しても、抵当権者はそれに対して抵当権実行を続行できます。

お金を借りる!

不動産に対する強制執行/ 不動産執行の方法/ 強制競売の申立/ 債務名義に係る請求債権の一部について執行を求めるとき/ 競売目的不動産上の権利/ 仮登記権利者の民事執行上の取扱/ 強制競売の申立てに対する審理/ 強制競売開始決定に対する異議/ 差押えの効力/ 仮差押えの処分禁止の効力/ 競売開始決定後の差押えの登記/ 競売開始決定後の債務者の競合/ 競売開始決定後の配当要求/ 競売不動産の売却の準備手続き/ 競売不動産の売却の現況調査/ 競売開始決定後の不動産の評価/ 差押不動産の売却に伴う権利の消滅と引受/ 差押不動産の法定地上権/ 差押不動産の最低売却価格の決定/ 差押不動産の余剰を生ずる見込みのない場合の措置/ 差押不動産の売却のための保全処分/ 差押不動産の地代等の代払の許可/ 不動産の滅失等による競売手続の取消し/ 差押不動産の売却手続き/ 差押不動産の一括売却/ 差押不動産の売却手続き/ 差押不動産の入札/ 差押不動産の入札の実施/ 差押不動産の開札後の手続き/ 期日入札調書の記載事項/ 競売不動産の買受けの申出の保証/ 競売不動産の期間入札/ 競売不動産の特別売却の実施/ 競売申立ての取下げ/ 競売不動産の売却決定の手続き/ 競売不動産の売却不許可事由/ 競売不動産の売却の終了後に執行停止の処分があった場合/ 競売不動産の超過売却となる場合の措置/ 競売不動産の売却許可決定/ 競売不動産の売却許否の決定に対する執行抗告/ 競売不動産の売却許可決定後の手続き/ 競売不動産の代金納付による登記の嘱託/ 競売不動産の買受申出人又は買受人保護の手続き/ 競売不動産につき最高価買受申出人又は買受人のための保全処分/ 競売不動産の引渡命令/ 競売の配当と弁済金の交付/ 競売の配当を受けるべき債権者の範囲/ 競売の弁済金の交付/ 競売の配当手続/ 競売の配当意義の訴え/